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Die zukünftige Immobilie unter die Lupe nehmen.

Tipps zur Hausbesichtigung.

Die Haus- oder Wohnungsbesichtigung ist der erste große Schritt in Richtung neues Eigenheim. Damit man nicht die Katze im Sack kauft, ist es wichtig, sich die Immobilie ganz genau anzuschauen und die richtigen Fragen zu stellen. Wir haben die wichtigsten Tipps für die Besichtigung der Wunschimmobilie zusammengestellt.

Die Hausbesichtigung vorbereiten


Schon bevor die eigentliche Hausbesichtigung ansteht, können Sie einiges über Ihr möglicherweise neues Wohnumfeld in Erfahrung bringen. Denn eine passende Immobilie allein muss ja noch nicht ausreichen zum Glücklichsein. Prüfen Sie daher schon im Vorfeld, ob die von Ihnen benötigte Infrastruktur stimmt. Sind Schulen, Kindergärten und Ärzte in der Nähe? Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Freizeitmöglichkeiten und vielleicht die Anbindung zur Autobahn können auch wichtige Kriterien sein. Dies erspart viele lange Wege.

Auch die Nachbarschaft spielt eine große Rolle. Suchen Sie am besten vor dem Kauf das Gespräch mit den Anwohnern. So können Sie auch noch andere Vor- und Nachteile herausfinden, die auf den ersten Blick nicht offensichtlich sind. Dazu kann Geruchs- oder Lärmbelästigung von Landwirtschaft oder nahe gelegener Industrie gehören, die nicht täglich auftritt oder unangenehme Nachbarn, mit denen Sie sich zukünftig einen Zaun teilen müssten.

Berücksichtigen Sie auch die Lage. Sie ist bei einem Wiederverkauf eines der Kriterien, die am meisten Einfluss auf den Verkaufspreis hat.

Vor der Hausbesichtigung:


Stellen Sie eigene Erkundigungen zur Lage, Infrastruktur und Umgebung der Immobilie an.

Klären Sie mit dem Makler oder Verkäufer,

  • dass die Besichtigung für Sie unverbindlich ist.
  • dass Sie genügend Zeit für die Besichtigung zur Verfügung haben.
  • dass Sie ein umfassendes Exposé mit allen Plänen und relevanten Unterlagen bekommen.

Während der Hausbesichtigung:

  • Besichtigen Sie das Haus bei Tageslicht. Nur dann können Sie den Zustand von Keller, Fassade und Dach/Dachstuhl beurteilen.
  • Besichtigen Sie alle Räume, auch Stauräume, Keller, Dach, Garage, evtl. Anbauten und begehen Sie das gesamte Grundstück.
  • Arbeiten Sie Ihre Checkliste ab und stellen Sie dem Immobilienexperten und Hausbesitzer Ihre Fragen, die Ihnen zur Gewinnung eines Gesamteindrucks weiterhelfen.
  • Nehmen Sie ggf. eine Begleitperson mit zur Besichtigung. Werden mündliche Absprachen getroffen, kann Ihre Begleitperson auch als Zeuge dienen.

Nach der Hausbesichtigung:


Wenn Sie Interesse an der Immobilie haben, dann sollten Sie einen weiteren Besichtigungstermin vor dem Hauskauf vereinbaren. Bis dahin können Sie aber schon weitere Informationen einholen:

  • Bei ernsthaftem Interesse, lassen Sie sich ein Vorkaufsrecht für mindestens 14 Tage geben. Diesen Zeitraum nutzen Sie, um alle offenen Fragen inklusive der Finanzierung zu klären.
  • Lassen Sie sich eine aktuellen Grundbuchauszug zeigen, um die Eigentumsverhältnisse zu überprüfen und zu sehen, ob auf dem Grundstück noch Lasten liegen. Diese müssen kein Hinderungsgrund sein, sollten aber in die Preisberechnung mit einfließen.
  • Werfen Sie einen Blick in den Bebauungsplan. So können Sie feststellen, ob Ihnen ggf. die schöne Aussicht verbaut werden kann oder gewerbliche Ansiedlungen zulässig sind. Prüfen Sie beim Bauamt auch, ob Neubauten geplant sind oder Straßensanierungen, an deren Kosten Sie sich beteiligen müssen. Im Baulastverzeichnis finden Sie auch Hinweise auf eventuelle Überwegungsrechte, also für den Fall, dass das Grundstück nur über das des Nachbarn zu erreichen ist.
  • Sehen Sie sich auch die Baugenehmigung an. Eventuell gibt es Einschränkungen oder Denkmalschutzauflagen bei den Modernisierungsplänen zu berücksichtigen.
  • Statten Sie der Gegend mehrere Besuche an verschiedenen Tagen und zu verschiedenen Uhrzeiten ab. Nur so bekommen Sie ein realistisches Bild.
  • Nehmen Sie zur zweiten Hausbesichtigung einen Profi, beispielsweise einen Sachverständigen der Wüstenrot Immobilien GmbH mit, der auch versteckte Mängel entdeckt.

Der nächste Schritt beim Hauskauf: zweite Hausbesichtigung


Nach der ersten Hausbesichtigung fallen Ihnen mit Sicherheit noch Dinge ein, die Sie vergessen haben zu fragen oder zu prüfen. Diese sollten Sie auf die Checkliste für die zweite Hausbesichtigung setzen. Bei diesem Termin lassen Sie sich am besten von einem Bausachverständigen, Bauingenieur oder einem erfahrenen Architekten begleiten. Handwerker reichen meist nicht, denn ein Elektriker kann zwar den Zustand der Elektro-Installationen beurteilen, aber nicht den des Dachs oder der Dämmung.

Da die zweite Hausbesichtigung in der Regel länger dauert, sollten Sie mit dem Hausbesitzer oder Makler einen entsprechenden Termin vereinbaren. Achten Sie dabei wieder auf Tageslicht!

Die Begleitung durch einen Gutachter kostet zwischen 200 und 500 EUR, je nach vereinbartem Leistungsumfang. Dies kann ein Beratungsgespräch bzw. ein mündliches oder schriftliches Gutachten beinhalten.

Hauskauf: Weitere Fragen rund um die Besichtigung


Während sich der Verkäufer in der Regel hauptsächlich auf den Immobilienverkauf fokussiert, hat der Käufer viele Fragen:

  • Wann kann das Haus frühestens/spätestens übernommen werden?
    Diesen Termin müssen Käufer mit der Kündigung Ihrer Mietwohnung und ggf. mit noch anstehenden Renovierungs-/Modernisierungsarbeiten abstimmen.
  • Ist der Kaufpreis verhandelbar?
    Mängel, die der Käufer bzw. der Bausachverständige des Käufers entdeckt hat, sollten beim Kaufpreis berücksichtigt werden. Auch die Immobilienpreisentwicklung in der jeweiligen Lage könnte auf den Kaufpreis Einfluss nehmen. Sofern es keine weiteren Kaufinteressenten gibt, können Sie ebenfalls versuchen, den Preis zu verhandeln.
  • Kann das Haus reserviert werden und wie lang?
    Zur Klärung der Finanzierung und weiterer Fragen ist es üblich, ein 14-tägiges Vorkaufsrecht zu vereinbaren. Rechtssicher ist es nur mit einem notariell beurkundeten Vorvertrag.
  • Welche Einbauten sollen/können übernommen werden?
    Möglicherweise wollen Sie die Küche oder andere maßgeschneiderte Einbauten übernehmen. Hier gilt es mit dem Hauseigentümer die Abstands- bzw. Übernahmekosten zu klären.
  • Wie ist die Nachbarschaft?
    Unangenehme Informationen werden Sie eher nicht erhalten. Aber die Frage nach Familien mit Kindern als Spielkameraden für die eigenen, wird Ihnen der Makler oder Hauseigentümer sicher beantworten können.
  • Was kann wie umgebaut werden?
    Der Hauseigentümer oder Makler kann Ihnen womöglich schon eine erste Einschätzung liefern, ob Ihre Pläne realisierbar sind. Genaueres erfahren Sie aus dem Bebauungsplan und der Baugenehmigung.
  • Was ist der Grund für den Verkauf?
    Manchmal liefert der Verkaufsgrund wichtige Hinweise über die Immobilie. Der Verkäufer ist aber nicht zu einer wahrheitsgemäßen oder umfassenden Antwort verpflichtet.

Was ist wichtig bei der Besichtigung einer Eigentumswohnung?


Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung wird man – anders als beim Kauf eines Hauses – Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Für Wohnungsbesitzer gelten etwas andere Regeln als für Hausbesitzer. Unterlagen, die der Käufer spätestens bei der Wohnungsbesichtigung erhalten sollte, sind Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Verwaltervertrag und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Speziell aus den Protokollen lässt sich einiges über das zwischenmenschliche Klima im Haus und das Verhältnis der Eigentümer zur Verwaltung herauslesen. Anstehende Instandhaltungs- und Modernisierungsvorhaben stehen in den Protokollen. Im Wirtschaftsplan sind etwa die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft aufgeführt.

Die Teilungserklärung regelt, was zum Gemeinschaftseigentum und was zur Wohnung gehört. Je nachdem müssen Sie Schäden auf eigene Rechnung reparieren lassen oder die Reparaturen können von den Instandhaltungsrücklagen der Eigentümergemeinschaft bezahlt werden.

Sehen Sie sich auch die Hausordnung an. Wenn sie nicht zu Ihren Lebensgewohnheiten passt, dann nehmen Sie lieber Abstand vom Kauf.

Folgende Unterlagen benötigen Sie zur Besichtigung der Eigentumswohnung:

  • Teilungserklärung
  • Wirtschaftsplan
  • Wohngeldabrechnungen
  • Verwaltervertrag
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
  • Energieausweis sowie ggf. Nebenkostenabrechnungen
  • Hausordnung

Der Makler/Wohnungseigentümer könnte folgende Unterlagen von Ihnen verlangen:

  • Schufa-Auskunft
  • letzte drei Einkommensnachweise

Für den Notartermin benötigen Sie lediglich einen Personalausweis.



Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.

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