Auf dem Weg zum Immobilienkauf:

Was Sie über Notartermin und Grundbucheintrag wissen müssen.

Beim Immobilienkauf ist der Notartermin ebenso wie der Grundbucheintrag Pflicht. Der Notar setzt den Kaufvertrag für das Haus oder die Eigentumswohnung auf. Er sorgt für eine rechtlich ausgewogene Gestaltung, überwacht die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und hilft Risiken zu vermeiden. Dies geschieht in der Regel in drei Etappen: Vorgespräch, Vorvertrag und zuletzt die Beurkundung. Dabei gibt es für Käufer und Verkäufer einiges zu beachten.

Die Auswahl des Notars

Grundsätzlich können sowohl Käufer als auch Verkäufer den Notar frei auswählen. In der Praxis wird die Auswahl meist vom Verkäufer getroffen oder der Makler hat einen an der Hand. Einen Nachteil müssen Käufer dadurch nicht befürchten. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet – alles andere wäre eine Verletzung der Dienstpflicht. Wenn Sie als Käufer den Eindruck haben, Sie werden mit Ihren Fragen nicht ernst genommen, dann einigen Sie sich mit dem Verkäufer einfach auf einen anderen Notar. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt und bei jedem Notar gleich. Sie werden normalerweise vom Käufer bezahlt.

Der Ablauf beim Notartermin für den Wohnungs- oder Hauskauf

Der Immobilienkauf erfolgt in der Regel in drei Etappen:

1. Etappe des Notartermins: das Vorgespräch

Gut ist es, wenn die Parteien sich vor dem Vorgespräch beim Notar bereits darauf geeinigt haben, welche Ausstattung bzw. Einrichtungsgegenstände der Käufer übernehmen will. Ebenso muss bereits Klarheit über Mängel herrschen. Der Verkäufer darf bekannte Mängel nicht verschweigen. Zu solchen Mängeln gehören z.B. undichte Stellen am Dach, Hausschwammbefall, Fehler bei der Baugenehmigung bis hin zum Problem-Nachbarn. Auch Fragen zu Schäden oder Umbauten müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden, sonst kann der Käufer dem Verkäufer arglistige Täuschung vorwerfen. Bei Eigentumswohnungen erhält der Käufer Einsicht in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Langfristige Investitionspläne mit erheblichen Reparaturen muss der Verkäufer ebenfalls vorlegen – sofern vorhanden.

Wichtig ist dabei zu wissen, dass der Notar die Immobilie nicht kennt. Wenn sich Käufer und Verkäufer einig sind, klärt der Notar nur über die Bedeutung der Regelungen auf. Prüfen kann er diese nicht.

2. Etappe des Notartermins: der Vorvertrag

Spätestens zwei Wochen vor dem eigentlichen Notartermin zum Immobilienkauf sollten die Vertragsparteien den Vertragsentwurf erhalten. Wenn dabei Fragen auftreten, sollten sich weder Verkäufer noch Käufer scheuen, diese zu stellen oder auch um einen weiteren Termin zu bitten.

3. Etappe des Notartermins: die Beurkundung

Bei diesem Termin sind sämtliche Personen wie Verkäufer, Käufer und der Notar anwesend. Der Notar verliest zuerst den aktuellen Vertragsentwurf. Käufer und Verkäufer sollten auf ihren Exemplaren genau mitlesen und die Gelegenheit zum Fragen nutzen, wenn etwas unverständlich ist. Wenn es während des Notartermins noch Änderungen am Vertrag gibt, dann notiert der Notar diese handschriftlich. Das Vertragsexemplar mit den handschriftlichen Änderungen archiviert der Notar. Es gilt als Beweis im Streitfall. In den Ausfertigungen für Käufer und Verkäufer sind die handschriftlichen Notizen bereits eingearbeitet. Sind alle Fragen geklärt, dann unterzeichnen die Parteien den Kaufvertrag.

Verkäufer sollten wissen, dass der Notar nicht die Bonität des Käufers prüft. Deshalb sollten Käufer noch vor dem eigentlichen Notartermin eine Finanzierungszusage der Bank vorlegen. In der Regel zahlt der Käufer auch die Kosten für Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer. Laut Gesetz haften aber Käufer und Verkäufer gemeinsam für diese Kosten. Kann der Käufer nicht zahlen, muss der Verkäufer einspringen.

Die Unterlagen für den Notartermin

Für den Notartermin werden eine ganze Reihe von Unterlagen benötigt. Liegen diese nicht rechtzeitig vor, verzögert das den Immobilienverkauf. Die meisten Unterlagen müssen vom Grundbuchamt und vom Bauordnungsamt bezogen werden.

Unterlagen vom Grundbuchamt

  • Grundbuchauszüge nicht älter als 3 Monate
  • Aktuelle Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden
  • Wohn-/Nutzungsrechte
  • Bei Mehrfamilienhäusern: Teilungserklärung (Text- und Planteil)
  • Sanierungsvermerke
  • Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Hausgeldabrechnung, Rücklagenübersicht, Hausordnung, Eigentümerversammlungsprotokolle (auch: Hausverwaltung)

Unterlagen vom Bauordnungsamt

  • Lageplan
  • Genehmigter Bebauungsplan
  • Baugenehmigungsurkunde
  • Baubeschreibung
  • Kompletter Satz der Baupläne, Statik-Pläne und Ausführungszeichnungen
  • Berechnung der Wohnfläche, Nutzfläche und des unbebauten Raumes
  • Abnahmebescheinigungen der Baubehörde für das Haus (nur bei neueren Gebäuden)

Sonstige Unterlagen

  • Bei Mehrfamilienhäusern und mehreren Eigentümern: Protokolle der Eigentümerversammlungen (Hausverwaltung)
  • Originalkaufverträge (eigene Unterlagen)
  • Miet- und Pachtverträge (eigene Unterlagen / Hausverwaltung)
  • Aufstellung über Instandhaltungs- / Modernisierungsmaßnahmen (evtl. Hausverwaltung)
  • Betriebskostenaufstellung der letzten Jahre (evtl. Hausverwaltung)
  • Denkmalschutznachweis (Untere Denkmalschutzbehörde)
  • Auszug Baulastenverzeichnis (Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde, bzw. Grundbuch in Bayern / Brandenburg)
  • Aktueller Grundsteuerbescheid (Finanzamt)
  • Vermessungsbestätigung und Grenzattest für das Grundstück (Katasteramt)
  • Energieausweis (Zugelassener Aussteller von Energieausweisen
  • Wenn der Käufer Einrichtungs-/Ausstattungsgegenstände übernimmt: Liste der Gegenstände mit Preisen (eigene Unterlagen)
  • Darlehensunterlagen und Einverständnis der Bank bei Übertragung von Finanzierungen auf den Käufer (Bank, Versicherung, Bausparkasse, Darlehensverträge)

Die Kosten für Notar und Grundbucheintrag

Sowohl Notar als auch Grundbuchamt berechnen die Kosten für den Immobilienkauf nach der Höhe des Kaufpreises. Je höher der Kaufpreis jedoch ist, desto geringer sind die prozentualen Notarkosten. Auch die tatsächlich angefallenen Tätigkeiten beeinflussen die Gebühren. Muss der Notar beispielsweise eine Negativbescheinigung bei der Kommune einholen, erhöht sich die Gebühr leicht. Die letzte Gebührenerhöhung fand 2013 statt. Seitdem betragen die Notargebühren ca. 1 % und die Grundbuchkosten ca. 0,5 % des Kaufpreises.

Immobilienkäufer können Gebühren sparen, indem sie beispielsweise bei einem Bauvorhaben zunächst das unbebaute Grundstück erwerben.

Grundbucheintrag: vom Käufer zum Eigentümer

Das Grundbuch ist ein öffentlich einsehbares Register. Es verzeichnet alle Grundstücke innerhalb eines Bezirks und wird vom Grundbuchamt geführt.

Sobald der Kaufpreis bezahlt ist, kann der Notar beim Grundbuchamt den Grundbucheintrag auf den Namen des Käufers beantragen. Dazu benötigt er eine Bescheinigung des Finanzamts, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat. Erst mit dem Grundbucheintrag wird der Käufer der Immobilie auch deren Eigentümer. Der Grundbucheintrag kann nur durch einen Notar veranlasst werden.

Die Unterlagen für den Grundbucheintrag

Für den Grundbucheintrag benötigt der Notar Kopien der Personalausweise bzw. Reisepässe von Käufer und Verkäufer, eine Eintragungsbewilligung (z.B. den beurkundeten Kaufvertrag), die Grundstücksverkehrsgenehmigung (GVO-Genehmigung), eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts sowie die Bescheinigung der Gemeinde über die Nichtausübung des Vorverkaufsrechts. In der Regel beschafft der Notar diese Unterlagen.

Mehrere Eigentümer: Was ist zu beachten?

Sind mehrere Eigentümer, z.B. Ehepartner oder etwa bei einer Erbengemeinschaft, im Grundbuch eingetragen, kann das Haus oder die Eigentumswohnung nicht ohne die Zustimmung aller Eigentümer verkauft werden.

Die Eigentumsanteile können dabei unterschiedlich groß sein. Sind keine Eigentumsanteile angegeben, sind diese gleich groß. Ist nur ein Ehepartner eingetragen, kann er als Eigentümer die Immobilie allein veräußern. Ausnahme: Die Immobilie stellt das gesamte gemeinsame Vermögen dar. In dem Fall ist das Einverständnis des anderen Ehepartners nötig. Bei ausländischen Ehepartnern bzw. Käufern/Verkäufern gelten mitunter auch die Gesetze des Herkunftslandes.

Bei mehreren Käufern bzw. Verkäufern können sich einzelne Personen beim Beurkundungstermin vertreten lassen. Allerdings benötigt der Vertreter wiederum eine notariell beglaubigte Vollmacht. Vollmachten von ausländischen Notaren werden in Deutschland meist nicht anerkannt.

Notartermin und Grundbucheintrag: Wie lange dauert es?

Der Notartermin kann in der Regel wunschgemäß festgelegt werden. Wenn alle Unterlagen vorliegen, dann erfolgt der Immobilienkauf innerhalb weniger Wochen. Eine einzuhaltende Frist sind die zwei Wochen, in denen Verkäufer und Käufer den Vertragsentwurf des Notars prüfen sollen.

Der Grundbucheintrag dauert dagegen in der Regel mehrere Wochen oder sogar Monate. Käufer sollte das nicht beunruhigen, denn die Immobilie ist per Auflassungsvormerkung, eine Art Reservierung, gesichert. Sobald die Umschreibung erfolgt ist, prüft der Notar, ob alle Angaben korrekt sind und schickt eine entsprechende Bestätigung mit einer Kopie des Grundbuchauszugs an den Käufer und den Verkäufer.

* Fußnoten

Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.