Haus oder Wohnung mieten -

Diese Infos gehören in den Mietvertrag.

Der Vermieter überlässt dem Mieter einen Platz zum Wohnen. Dafür bezahlt dieser dem Vermieter eine vorher vereinbarte Miete. Der Wohnraum und die Miete sind weitgehend der Hauptbestandteil eines Mietvertrages. Damit es aber zwischen den beiden Parteien nicht zum Streit kommt, werden strittige Punkte bereits vorher schriftlich geregelt. Dazu zählen auch Dinge wie Mietminderung, Kündigung oder Schönheitsreparaturen.



Grundsätzlich können Mieter und Vermieter die genauen Mietkonditionen untereinander aushandeln, dennoch gibt es einige Punkte, auf die Mieter achten sollten.

An alles gedacht

Befristet oder unbefristet. Mit Staffelmiete oder Indexmiete. Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag. Was genau drin stehen muss, ist nicht umfassend geregelt. Aber einiges ist für jeden Mietervertrag unerlässlich:

  1. Namen der Mieter und Vermieter. Hierbei gilt: Alle volljährigen Personen, die einziehen, sollten als Mieter eingetragen werden.
  2. Die Adresse des Mietobjektes. Einschließlich der exakten Lage. Bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gilt das auch für die Etage. Und ob links oder rechtsseitig im Haus.
  3. Die Ausstattung des Objektes, wie bspw. eine Einbauküche.
  4. Die Höhe der Miete sowie die Art, also ob Fest-, Staffel- oder Indexmiete.
  5. Zusammenstellung und Betrag der Nebenkosten.
  6. Kaution für die Wohnung. Es darf nur eine Kaution von höchstens drei Monatskaltmieten als finanzielle Sicherheit verlangt werden.
  7. Zulässiger Gebrauch der Wohnung. Soll eine Wohnung bspw. nicht gewerblich genutzt werden, sollte das im Mietvertrag untersagt werden.
  8. Kleinreparaturen. Es kann vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen bis zu maximal 100 Euro je Reparatur übernehmen muss. Dann muss aber auch vorher definiert werden, für welche Ausstattungsteile das gilt.
  9. Schönheitsreparaturen. Steht nichts im Mietvertrag zu sogenannten Schönheitsreparaturen, müssen die Kosten grundsätzlich vom Vermieter übernommen werden. Deshalb vereinbaren viele Sonderklauseln, dass der Mieter bestimmte Arbeiten wie Streichen und Tapezieren übernimmt.
  10. Haustiere. Ob Vierbeiner in das neue Zuhause einziehen dürfen, sollte ebenfalls im Vorfeld geklärt werden.
  11. Hausordnung. Beim Zusammenleben in einem Haus mit mehreren Parteien ist es sinnvoll, wenn gewisse Regeln gelten. Und zwar für alle. Dafür erstellt man eine Hausordnung, die für alle Mieter gilt und im Mietvertrag festgehalten werden muss.

Es reicht übrigens aus, wenn der Vertrag unterschrieben, gescannt und dann per E-Mail geschickt wird. Es sei denn, die Vertragsparteien haben ausdrücklich die Schriftform vereinbart, oder es handelt sich um einen befristeten Mietvertrag. Dann müssen beide Seiten je ein Dokument im Original unterschreiben.

Achtung: Mietvertragsklauseln müssen korrekt formuliert sein. Fehler können dazu führen, dass ganze Passagen im Mietvertrag unwirksam werden!

Von Zeitmietvertrag bis Index - Diese verschiedenen Arten an Mietverträgen gibt es

Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag. Es gibt folgende Unterschiedene in der Art:

Zeitmietvertrag / befristeter Mietvertrag

Bei Zeitmietverträgen ist genau festgelegt, für welche Dauer das Mietobjekt vermietet wird. Das Ende der Mietdauer steht also vorab schon fest. Von Vermieter- wie Mieterseite kann das Mietverhältnis nur bei Vorliegen schwerwiegender Gründe vorzeitig beendet werden.

Unbefristeter Mietvertrag

Hierbei wird ein Objekt auf eine unbestimmte Zeit gemietet. Und zwar so lange, bis eine der beiden Parteien das Mietverhältnis – unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist – schriftlich beendet.

Staffelmietvertrag

Der Staffelmietvertrag legt schon vorab die jährlichen Mietsteigerungen fest. Dafür sind weitere Mieterhöhungen – zum Beispiel durch Modernisierungen – ausgeschlossen. In dem Vertrag muss eindeutig vermerkt werden, wann die nächste Mietstaffel einsetzt und um welchen Betrag die Miete steigen wird. Obwohl hier keine Kappungsgrenze herrscht, darf der Vermieter die Staffelmiete nicht beliebig nach oben schrauben. Befindet sich das Objekt in einem Gebiet mit Wohnungsknappheit, darf die Miete nicht höher als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Indexmietvertrag

Mieter und Vermieter können sich auf eine sogenannte Indexmiete schriftlich einigen. Der Preisindex dieser Miete wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Auf Basis dieser Daten regeln beide Parteien, inwieweit sich die Miete während der Mietzeit ändern soll. Hierbei gilt, dass die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) ist ausgeschlossen.

Mietvertrag kündigen

Für Mieter wie Vermieter gelten laut Mietrecht Fristen bei der Kündigung eines Mietobjekts. Und zwar abhängig davon, wie lange das Mietverhältnis schon besteht:

  • Mietdauer bis zu 5 Jahren
    3 Monate Kündigungsfrist des Vermieters
    3 Monate Kündigungsfrist des Mieters
  • Mietdauer bis zu 7 Jahren
    6 Monate Kündigungsfrist des Vermieters
    3 Monate Kündigungsfrist des Mieters
  • Mietdauer ab 8 Jahren
    9 Monate Kündigungsfrist des Vermieters
    3 Monate Kündigungsfrist des Mieters

Achtung: Ein Mietvertrag gilt ab dem Datum der Unterschrift. Ganz gleich, ob das Mietobjekt dann schon bezogen wird oder nicht. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht gibt es übrigens nicht.

Sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter stehen Sonderkündigungsgründe zu, für die aber besondere Regeln und Fristen gelten.

Sonderkündigungen: besondere Fristen für Mieter

Folgende Fälle berechtigen den Mieter dazu, von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen:

  • Nach einer Mieterhöhung.
    Gemäß § 561 BGB ist der Mieter berechtigt, außerordentlich zu kündigen, wenn der Vermieter die Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete anhebt (gem. § 558 BGB) oder diese aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme ansteigt (gem. § 559 BGB). Der Mieter kann nun bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters den Vertrag zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Die Anhebung der Betriebskosten berechtigt nicht zu einer Sonderkündigung.
  • Nach Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen.
    Eigentlich muss der Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden, jedoch hat er das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich aufzukündigen (gem. § 555e BGB), sobald der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen ankündigt. Dabei muss der Vermieter mindestens drei Monate vor Baubeginn seine Mieter möglichst genau über den Umfang und die mögliche Dauer der Maßnahmen informieren. Das Sonderkündigungsrecht für Mieter tritt ein, sofern es sich nicht um Bagatellmaßnahmen handelt. Gemäß § 555e Abs.1 S.1 BGB muss die Kündigung bis zum Ablauf des Monats, welcher auf den Zugang der Ankündigung der Baumaßnahmen folgt, beim Vermieter eingetroffen sein.

Sonderkündigungen: besondere Fristen für Vermieter

Auch dem Vermieter steht ein Sonderkündigungsrecht zu. Leben Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung gemeinsam unter einem Dach, darf der Vermieter aufgrund des engen Verhältnisses ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses das Mietverhältnis beenden (BGH Urt. v. 25.06.2008 – VIII ZR 307/07). Allerdings muss der Vermieter in diesem Fall eine Verlängerung der Kündigungsfrist um drei Monate gegenüber der gesetzlichen Kündigungsfrist hinnehmen.

* Fußnoten

Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.