Die eigene Immobilie richtig vermieten.

Wichtige Tipps für einen vermieterfreundlichen Mietvertrag.

Der Wohnraum und die Miete sind im Großen und Ganzen Hauptbestandteil des Mietvertrages. Damit es zu keinen strittigen oder gar rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter kommt, können im Mietvertrag zusätzliche Punkte, wie eine mögliche Haustierhaltung vereinbart werden. Hierzu können auch Themen wie die Kündigungsfristen des Mietverhältnisses, der Umgang mit Schönheitsreparaturen etc. festgelegt werden.



Grundsätzlich können Mieter und Vermieter die Konditionen des Mietvertrages aushandeln. Allerdings sollten sich unerfahrene Vermieter im Vorfeld mit dem Thema Mietrecht und den Feinheiten eines Mietvertrages genau auseinandergesetzt haben. Gegebenenfalls kann im Vorfeld ein Fachanwalt um Rat gefragt werden, um womöglich wichtige Vertragsklauseln nicht zu vergessen, da dies eine Unwirksamkeit des Vertrages nach sich ziehen könnte. Alle Informationen zum Thema „Mietvertrag“ erhalten Sie nachfolgend.

Die wichtigsten Punkte eines Mietvertrages im Überblick

Ob befristet oder unbefristet, ob Staffelmiete oder Indexmiete – nicht jeder Mietvertrag kann mit dem anderen verglichen werden. Dennoch gibt es Punkte, die in jeden Mietvertrag gehören:

  1. Namen der Mieter und Vermieter. Wichtig: alle Personen, die die Volljährigkeit erreicht haben, müssen im Mietvertrag als Mieter eingetragen werden.
  2. Die Adresse des Mietobjektes, einschließlich der exakten Lage. Bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern wird außerdem noch die Etage vermerkt, und auf welcher Seite sich im Haus die Wohnung befindet.
  3. Die Ausstattung. Dazu gehört beispielsweise eine Einbauküche, der Bodenbelag oder auch ein Balkon.
  4. Die Höhe und Art der Miete (ob Fest-, Staffel- oder Indexmiete).
  5. Die Zusammenstellung und der Betrag der Nebenkosten.
  6. Die Höhe der Kaution. Dabei darf maximal eine Kaution in Höhe von drei Monatskaltmieten verlangt werden.
  7. Wie darf die Wohnung genutzt werden? Soll eine gewerbsmäßige Nutzung der Wohnung untersagt werden, muss dies im Mietvertrag ausdrücklich vermerkt werden.
  8. Kleinreparaturen. Der Vermieter hat die Möglichkeit, eine Klausel im Vertrag zu vereinbaren, wonach der Mieter die Kosten für Bagatellschäden übernehmen muss. Auch der Höchstsatz muss vermerkt werden: Demnach dürfen die Kosten der einzelnen Reparatur 100 bis maximal 120 Euro nicht übersteigen. Der jährliche Reparaturaufwand darf zudem nicht mehr als 6 Prozent der Jahresbruttokaltmiete betragen. Außerdem darf sich die Reparatur selbst nur auf die Teile des Mietobjektes beziehen, die vom Mieter häufig oder direkt genutzt werden (beispielsweise Lichtschalter, Duschköpfe oder Steckdosen).
  9. Schönheitsreparaturen. Nach der gesetzlichen Regelung sind die Vermieter in der Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, um die Mietsache instand zu halten. Es handelt sich jedoch um eine abdingbare Pflicht, die auf den Mieter übertragen werden kann.
  10. Es muss unbedingt geklärt werden, ob mit den neuen Mietern auch Haustiere in die Wohnung einziehen dürfen.
  11. Ziehen die Mieter in ein Haus mit mehreren Mietparteien ein, muss das Zusammenleben gewissen Regeln unterliegen. Die dazugehörige Hausordnung muss für alle Mieter gelten und im Mietvertrag festgehalten werden.

Achtung: Die Mietvertragsklauseln müssen unbedingt korrekt formuliert werden. Fehler können dazu führen, dass einige Punkte sonst unwirksam werden!

Nebenkosten

Was den meisten ganz selbstverständlich scheint, muss im Mietvertrag richtig fixiert werden: die Vereinbarung, dass der Mieter Nebenkosten zahlt. Nur wenn im Mietvertrag eindeutig die Zahlung vereinbart ist, kann der Vermieter die Nebenkosten umlegen und eine Nebenkostenabrechnung erstellen.

Musterformulierung:
Neben der Kaltmiete über ___________ EUR sind sämtliche umlagefähigen Betriebskosten gem. § 2 der Betriebskostenverordnung vom Mieter zu tragen. Die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten sind mit einer monatlichen, mit der Miete fällig werdenden Vorauszahlung in Höhe von ________EUR anzuzahlen. Die endgültige Höhe der Betriebskosten ergibt sich aus der jährlichen Betriebskostenabrechnung.

Befristeter Mietvertrag

Soll ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen werden, muss sich der Vermieter an die Bestimmungen gemäß § 575 des BGB halten: es muss ein konkreter Grund für die Befristung angegeben sein. Hierbei kann es sich beispielsweise um Eigenbedarf oder auch um große bauliche Veränderungen handeln. Der Vorteil daran ist, dass der Mieter während der befristeten Zeit, die im Vertrag steht, nicht ordentlich kündigen kann. Der Vermieter hat somit Planungssicherheit.

Mietkaution

Nur wenn im Mietvertrag die Zahlung einer Mietkaution vereinbart ist, kann diese auch eingefordert werden. Die Mietkaution gibt dem Vermieter ein Stück Sicherheit, um sich gegen Mietausfälle oder Mietschäden abzusichern. Daher sollte die entsprechende Klausel unbedingt im Mietvertrag vermerkt werden.

Musterformulierung:
Zur Sicherung sämtlicher Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung, leistet der Mieter an den Vermieter eine Barkaution in Höhe von _____ EUR. Die Kaution ist einzubezahlen auf das Konto Nr. _____ bei der _____ Bank. Der Mieter ist berechtigt, die Zahlung in drei Monatsraten zu erbringen. In diesem Fall ist die erste Rate mit der ersten Miete, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete zu leisten. Die Anlage der Kaution erfolgt entsprechend § 551 Abs. 3 BGB bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz.

Nach Rückgabe der Mieträume hat der Vermieter die Höhe seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis festzustellen und dem Mieter mitzuteilen. Für die Abrechnung der Kaution steht ihm eine Frist von mindestens 6 Monaten zur Prüfung seiner Ansprüche zu. Sind Forderungen nur im Wege der Erstellung einer Jahresabrechnung eindeutig zu ermitteln, kann der Vermieter einen Betrag in Höhe von bis zu 3 Vorauszahlungsraten bis zur Abrechnung zurückbehalten, falls bei der Abrechnung mit einer Nachzahlung zu rechnen ist.

Anlage der Mietkaution

Der Vermieter kann Mietkautionen verschiedener Mieter auf einem Sammelkonto anlegen, hierbei muss es sich aber um ein Treuhandkonto handeln. Es entspricht nicht der gesetzlichen Vorgabe, wenn der Vermieter das Konto auch als Eigenkonto nutzen kann, sich also "Treugut" und "Eigengut" nicht voneinander trennen lassen. Hierzu stellte der BGH am 02. April 2008 (5 StR 354/07) noch einmal fest, dass sich der Vermieter von Wohnraum wegen Untreue gem. § 266 StGB strafbar machen kann, wenn er die von Mietern geleisteten Kautionen auf ein Girokonto einzahlt und dort belässt. Ist sich der Mieter unsicher, kann er vor Überweisung der Kaution auch die Nennung eines insolvenzfesten Kontos verlangen, auf die er die Kaution überweisen soll.

Kleinreparaturen

Sei es die Dichtung eines Wasserhahns, neue Sicherungen oder ein Klingelschild: An kleineren Reparaturen kann sich der Mieter beteiligen. Allerdings nur, wenn vorab explizit und korrekt der Betrag für den Einzelfall und der Gesamtbetrag der Beteiligung aufs Jahr gerechnet im Mietvertrag angegeben wurde.

Musterformulierung:
Der Mieter ist verpflichtet, die Reparaturkosten für Installationsgegenstände, die seinem direkten und häufigen Zugriff ausgesetzt sind, wie die Installation für Wasser und Gas, Elektrizität, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Rollläden zu tragen, soweit die Kosten der einzelnen Reparatur 100 Euro nicht übersteigen und der jährliche Reparaturaufwand nicht mehr als 6 Prozent der Jahresbruttokaltmiete beträgt.

Mietmängel

Bestehende Mängeln sollten unbedingt im Mietvertrag vermerkt werden, somit sind diese aus der Mängelhaftung herausgenommen. Demnach können nur noch neue Mängel für eine Minderungsmöglichkeit berücksichtigt werden. Für alte Mängel kann daher nicht nachträglich die Miete gekürzt werden.

Musterformulierung:
Schäden in den Mieträumen hat der Mieter unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Führt der Mieter selbst Instandsetzungen durch, ohne vorher vom Vermieter Abhilfe innerhalb angemessener Frist verlangt zu haben, erhält er keinen Ersatz seiner Aufwendungen. Dies gilt nicht, falls sofortiges Handeln des Mieters erforderlich und der Vermieter nicht erreichbar ist. Für durch eine nicht rechtzeitige Anzeige verursachte weitere Schäden haftet der Mieter. Bereits bestehende Mängel können nicht für eine Mietminderung herangeführt werden. Diese sind: _________________

Von Zeitmietvertrag bis Indexmieten

Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag - es gibt unterschiedliche Formen der Miete. Angefangen von einem befristeten Vertrag bis hin zur Staffelmiete.

  • Zeitmietvertrag / befristeter Mietvertrag
    Bei befristeten Mietverträgen bzw. Zeitmietverträgen steht die Dauer, wie lange das Objekt vermietet wird, bereits vorab fest. Das Mietverhältnis kann von Seiten der Mieter oder der Vermieter nur aus schwerwiegenden Gründen (z.B. durch unregelmäßige oder ausbleibende Mietzahlungen oder aufgrund einer Mieterhöhung durch Modernisierung - außer bei Bagatellmaßnahmen-) aufgekündigt werden.
  • Unbefristeter Mietvertrag
    In diesem Fall wird das Mietobjekt auf eine unbestimmte Zeit vermietet. Das Mietverhältnis besteht solange, bis eine der beiden Parteien – unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist – dieses in schriftlicher Form beendet.
  • Staffelmietvertrag
    Der Staffelmietvertrag legt schon vorab die jährlichen Mietsteigerungen fest. Dafür sind weitere Mieterhöhungen – zum Beispiel durch Modernisierungen – ausgeschlossen. In dem Vertrag muss eindeutig vermerkt werden, wann die nächste Mietstaffel einsetzt und um welchen Betrag die Miete steigen wird. Obwohl hier keine Kappungsgrenze herrscht, darf der Vermieter die Staffelmiete nicht beliebig nach oben schrauben. Befindet sich das Objekt in einem Gebiet mit Wohnungsknappheit, darf die Miete nicht höher als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
  • Indexmietvertrag
    Mieter und Vermieter können sich auf eine sogenannte Indexmiete schriftlich einigen. Der Preisindex dieser Miete wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Auf Basis dieser Daten regeln beide Parteien, inwieweit sich die Miete während der Mietzeit ändern soll. Hierbei gilt, dass die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) ist ausgeschlossen.

Wichtig: Erst Mietvertrag, dann Einzug

Bei mündlichen Verträgen gelten die gesetzlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Und diese sind fast ausnahmslos nicht besonders vermieterfreundlich. Deshalb unbedingt vor dem Einzug Ihres Mieters einen schriftlichen Mietvertrag abschließen!

Mietvertrag kündigen

Für Mieter wie Vermieter gelten laut Mietrecht Fristen bei der Kündigung eines Mietvertrages. Und zwar abhängig davon, wie lange das Mietverhältnis schon besteht.

  • Mietdauer bis zu 5 Jahren
    3 Monate Kündigungsfrist für Vermieter
    3 Monate Kündigungsfrist für Mieter
  • Mietdauer bis zu 7 Jahren
    6 Monate Kündigungsfrist für Vermieter
    3 Monate Kündigungsfrist für Mieter
  • Mietdauer ab 8 Jahren
    9 Monate Kündigungsfrist für Vermieter
    3 Monate Kündigungsfrist für Mieter

Achtung: Ein Mietvertrag gilt ab dem Datum der Unterschrift. Ganz gleich, ob das Mietobjekt dann schon bezogen wird oder nicht. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht gibt es übrigens nicht.

Sonderkündigung: besondere Frist für Mieter und Vermieter

Beiden Parteien stehen Gründe zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages zur Verfügung. Doch diese gilt es genau zu beachten, was nachfolgende Beispiele zeigen.

Mieter:
Beispielsweise darf der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen:

  • Nach einer Mieterhöhung: Der Mieter darf nach § 561 BGB außerordentlich kündigen, wenn die Miete vom Vermieter auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wird oder diese aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme ansteigt. Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung des Vermieters den Mietvertrag bis zum Ende des übernächsten Monats kündigen.
  • Nach Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme: Auch wenn der Mieter grundlegend Modernisierungsmaßnahmen dulden muss, besitzt er dennoch das Recht, seinen Mietvertrag aufgrund dessen außerordentlich zu beenden. Der Sonderkündigungsfall tritt aber nur ein, wenn es sich hierbei nicht um Bagatellmaßnahmen handelt. Die Kündigung muss bis zum Ende des nächsten Monats, der nach der Ankündigung des Vermieters folgt, schriftlich beim Vermieter eingegangen sein.

Vermieter:
Leben Mieter und Vermieter gemeinsam unter einem Dach eines Mehrfamilienhauses mit nicht mehr als zwei Wohnungen (oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung), darf der Vermieter den Mietvertrag aufgrund des engen Verhältnisses ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses beenden (BGH Urt. v. 25.06.2008 – VIII ZR 307/07). In diesem Fall muss der Vermieter sich aber über die Verlängerung der Kündigungsfrist um drei Monate gegenüber der gesetzlichen Kündigungsfrist bewusst sein.

Grundsätzlich beansprucht die Vermietung einer Immobilie Zeit und ist auch mit finanziellen Aufwand verbunden. Wer sich nicht selbst darum kümmern möchte, kann ein Vermietungs-Service, wie beispielsweise der Immobilienexperten der Wüstenrot Immobilien GmbH, nutzen. Als Eigentümer profitiert man bei solchen Services von zügigen Vermietungen sowie bonitätsgeprüften Mietern.

* Fußnoten

Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.