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Letzter Schritt zum eigenen Haus oder zur eigenen Wohnung:

Der Immobilienkaufvertrag

Den Kaufvertrag für Haus oder Wohnung fertigt der Notar an. Infos zu Ablauf, Unterlagen, Widerrufsrecht finden Sie hier.

Checkliste Immobilienkaufvertrag: Was gehört in den Kaufvertrag?

Meist verwenden Notare ihren bewährten, rechtssicheren Immobilienkaufvertrag und ändern nur die individuellen Details. Viele Vertragsinhalte sind standardisiert. Z.B. gehören in jeden Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung folgende Angaben:

  • Name, Geburtsdatum und Anschrift von Käufer und Verkäufer
  • Genaue Bezeichnung der Immobilie, einschließlich übernommener Gegenstände vom Heizöl bis zur Hängelampe
  • Löschung bzw. Übernahme ggf. bestehender Grundschulden
  • Kaufpreis: Bei Eigentumswohnungen bzw. Mehrfamilienhäusern sollte die Instandhaltungsrücklage extra ausgewiesen werden.
  • Regelungen zu Kaufpreisfälligkeit und Kaufpreiszahlung: Der Notar klärt den rechtssicheren Eigentumserwerb und teilt dem Käufer mit, wann er bezahlen soll.
  • Besitzübergang: Ab dem Datum der Schlüsselübergabe kann der Käufer die Immobilie nutzen; Schlüsselübergabe
  • Beschaffenheit der Immobilie und Rechte des Käufers bei Mängeln
  • Auflassung und Regelungen zum Eigentumsübergang: Die Immobilie wird für den Käufer im Grundbuch „reserviert“, die eigentliche Eintragung erfolgt erst nach Begleichung der Grunderwerbsteuer und natürlich des Kaufpreises.
  • Sonstige Grundbucherklärungen: z.B. zu bestehenden Wohnungsrechten oder Grundpfandrechten bzw. zur Löschung dieser Rechte
  • Ggf. Finanzierungsvollmacht: Finanziert der Käufer den Kaufpreis mit einem Darlehen, kann er die Immobilie damit als Sicherheit für die Bank verwenden.

Für Wohnungen gelten beim Kaufvertrag besondere Regelungen

Der Kaufvertrag für eine Wohnung sollte Informationen zum Sondereigentum enthalten. Darunter versteht man die zur Wohnung gehörenden Räume sowie weitere Räume außerhalb der Wohnung, z.B. Keller oder Dachboden. Auch das Gemeinschaftseigentum (wie z.B. Flure, Aufzug etc.) sollte im Kaufvertrag detailliert beschrieben werden.

Wer sucht den Notar aus und wer zahlt die Gebühren?

Käufer und Verkäufer müssen sich einigen, welchen Notar sie beauftragen wollen – eine gesetzliche Regelung dazu gibt es nicht. In der Praxis kennt der Verkäufer meist einen Notar von seinem eigenen Immobilienkauf. Ist ein Makler eingeschaltet, kann der sicherlich einen Notar empfehlen. Auch die Bezahlung ist gesetzlich nicht geregelt. Normalerweise zahlt der Käufer Notar und Grundbucheintrag. Ist der Käufer allerdings zahlungsunfähig, haftet auch der Verkäufer.

Was ist beim Notartermin zu beachten?

Der Immobilienkaufvertrag wird normalerweise in drei Etappen abgeschlossen: Vorgespräch, Vorvertrag, Beurkundung des Kaufvertrages. Dabei ist es wichtig, dass alle Beteiligten den Vertrag in all seinen Regelungen verstehen und die vom Notar gestellten Fragen beantwortet werden können. Die Parteien sollten aber wissen, dass der Notar die Immobilie nicht kennt und deshalb nichts zu den Inhalten sagen, sondern nur über Bedeutung und Konsequenzen informieren kann > Mehr erfahren

Wo kann ich den Immobilienkaufvertrag überprüfen lassen?

Grundsätzlich erhalten Sie vom Notar einen Immobilienkaufvertrag. Der Notar ist dazu verpflichtet, sowohl die Fragen des Käufers als auch des Verkäufers zum Kaufvertrag und zur Bedeutung der Regelungen zu beantworten. Dennoch ist ein Immobilienkaufvertrag eine komplexe und mitunter schwer verständliche Angelegenheit. Wer unsicher ist, ob der Kaufvertrag für die Wohnung oder das Haus eventuell unvorteilhafte Regelungen enthält, kann auf Nummer sicher gehen: Begleitet ein Makler den Kaufprozess, so bereitet dieser sowohl den Kaufvertrag als auch den Notartermin vor. Alternativ kann auch ein Fachanwalt hinzugezogen und zum Beurkundungstermin mitgenommen werden.

Wann ist der Kaufvertrag für die Immobilie wirksam?

Der Vertrag wird mit Beurkundung wirksam. Dies geschieht beim Notartermin, wenn Käufer und Verkäufer den Vertrag unterschrieben haben. Die Eigentumsübertragung erfolgt allerdings erst mit der Umschreibung im Grundbuch, dem Grundbucheintrag. Da der Grundbucheintrag mitunter Monate dauern kann, spricht nichts gegen eine vorherige Schlüsselübergabe und den Einzug des Käufers.

Der Besitzübergang: Schlüsselübergabe

Das Datum der Übergabe der Immobilie vereinbaren Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag der Immobilie. Die Schlüsselübergabe kann auch vor dem Eintrag ins Grundbuch erfolgen. Voraussetzung ist in der Regel, dass der Käufer den Kaufpreis für das Haus oder die Wohnung vollständig bezahlt hat.

Rücktritt vom Kaufvertrag durch Käufer oder Verkäufer

Grundsätzlich gibt es bei Immobilienkaufverträgen kein Rücktrittsrecht. Bei erheblichen Mängeln ist ein Rücktritt möglich. Ein erheblicher Mangel kann beispielsweise vorliegen, wenn das Haus älter ist als im Kaufvertrag angegeben, oder wenn der laut Vertrag trockene Keller feucht ist.

Der Verkäufer kann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer seinen Pflichten nicht nachkommt. Das ist beispielsweise der Fall, wenn er nicht, wie vereinbart, den Kaufpreis bezahlt.



Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.

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