Sanierung von Mehrfamilienhäusern.

Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft.

Wohnungseigentum in einem Mehrfamilienhaus ist überwiegend Gemeinschaftsbesitz. Über viele Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen entscheidet deshalb die Gemeinschaft. Geregelt sind die Entscheidungsprozesse im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).



Wird im Einfamilienhaus das Dach undicht, muss der Besitzer den Schaden auf eigene Kosten richten. Anders ist das bei Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus: Hier kommt die Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich für den Schaden auf. Denn das Dach ist für den Bestand des gesamten Gebäudes erforderlich und gehört damit zum Gemeinschaftsbesitz. Der Bewohner der obersten Wohnung bezahlt lediglich anteilig mit. Diese Solidarität zeichnet das Wohneigentum in Mehrfamilienhäusern aus.

Sanieren im Sondereigentum

Frei gestalten, renovieren oder reparieren kann der Wohnungsbesitzer alles, was zu seinem Sondereigentum gehört: Wandoberflächen, Böden, nicht tragende Wände. Aber schon das Versetzen einer Innentür kann sich auf die Statik des Hauses auswirken und benötigt daher die Genehmigung durch die Gemeinschaft. Deshalb ist es am besten, jede Renovierung, die übers Tapezieren oder Bodenverlegen hinausgeht, mit der Gemeinschaft abzustimmen.

Sanierung gut vorbereiten

Bei vielen Arbeiten im und am Haus ist also die Eigentümergemeinschaft am Zug. Sind etwa die Fenster defekt, muss gemeinsam entschieden werden, ob sich die Reparatur lohnt oder ein Austausch sinnvoller ist. Ein guter Verwalter bereitet solche Entscheidungen langfristig vor, holt Angebote ein und stellt bei der Eigentümerversammlung die Alternativen zur Abstimmung.

Rücklagen und Sonderumlagen

Wie will die Gemeinschaft die Modernisierungskosten stemmen? Sollen heute die Rücklagen erhöht werden, damit in einigen Jahren ein Polster angespart ist? Ist die Aufnahme eines Darlehens nötig? Oder ist die Zahlung einer Sonderumlage die beste Lösung, um die Kasse kurzfristig zu füllen? Hier ist strategisches Planen gefragt.

Rücklagen muss jede Eigentümergemeinschaft laut WEG „in angemessener Höhe“ bilden. Sie werden anteilig von den Eigentümern eingezahlt und dienen in erster Linie der Finanzierung der laufenden Instandhaltung des Gebäudes.

Außerdem sollten die Rücklagen immer eine Reserve für akute Schadensfälle bereithalten. Denn ist – etwa durch einen Wasserschaden – „Gefahr im Verzug“, muss der Verwalter sofort handeln, ohne vorherige Abstimmung in der Eigentümerversammlung. Unternimmt er nichts, und es treten etwa in einer Wohnung Schimmelschäden auf, dann ist die Eigentümergemeinschaft hierfür schadensersatzpflichtig.

Höhe der Instandhaltungsrücklage

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage liegt im Ermessen der Eigentümer. Hier sind Orientierungswerte:

  • bis zu 22 Jahre alte Gebäude: 7,10 Euro/m2 x Jahr
  • 23 bis 32 Jahre alte Gebäude: 9,00 Euro/m2 x Jahr
  • über 32 Jahre alte Gebäude: 11,50 Euro/m2 x Jahr
  • Erhöhung um je 1 Euro, wenn ein Aufzug im Haus ist)

Den Konsens suchen

Über die Notwendigkeit von Instandsetzungen oder Modernisierungen kann in Eigentümergemeinschaften Uneinigkeit herrschen, denn nicht alle Eigentümer haben dieselben Interessen und finanziellen Möglichkeiten.

Modernisierungsmaßnahmen müssen von mindestens 75 Prozent der Miteigentümer beschlossen werden. Dies entspricht dann einer doppelt qualifizierten Mehrheit beschlossen werden. Bei baulichen Veränderungen, etwa einer Aufstockung oder dem nachträglichen Einbau eines Aufzugs, müssen sogar alle Eigentümer zustimmen.

Eine wichtige Rolle bei solchen Entscheidungen spielt der Verwalter. Er bereitet die Entscheidungsprozesse vor und moderiert sie. Im Zweifel kann die Gemeinschaft einen unabhängigen Experten hinzuziehen. Wichtig ist, dass die Gemeinschaft letztlich die Entscheidungen möglichst im Konsens trifft.

Stimmrechte und Mehrheiten in Eigentümergemeinschaften

  • Ist in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes notiert, gilt das sogenannte Kopfstimmrecht . Jeder Eigentümer hat demnach eine Stimme – egal, wie viele Wohnungen er im Objekt besitzt.
  • Gilt das Objektstimmrecht , gibt es eine Stimme pro Wohneinheit. Darüber hinaus gibt es das Wertprinzip, bei dem die Stimmen nach den Anteilen am Eigentum gewichtet sind, sowie Mischformen.
  • Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist beschlussfähig , wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind. Abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind möglich. Abgestimmt wird mit unterschiedlichen Mehrheiten.
  • Bei einfacher oder relativer Mehrheit müssen über die Hälfte der anwesenden Stimmberechtigten für einen Antrag stimmen. Diese Stimmenmehrheit wird z. B. für Instandhaltungsmaßnahmen benötigt.
  • Von einer doppelt qualifizierten Mehrheit spricht man bei mindestens 75 Prozent aller Kopfstimmen, also aller – nicht nur der anwesenden – Miteigentümer. Zudem müssen die Kopfstimmen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile halten. Diese Mehrheit ist nötig, um Modernisierungen zu beschließen.
  • Die absolute Mehrheit , also über 50 Prozent der Stimmen der stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Objekt, wird benötigt, um einem säumigen Miteigentümer das Wohneigentum zu entziehen – ein letztes Mittel zum Schutz der Gemeinschaft, das nur selten angewendet werden muss.
  • Von Allstimmigkeit sprechen Fachleute, sobald alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer über einen Beschluss abstimmen müssen. Allstimmigkeit wird nur bei Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes der Anlage gefordert, also zum Beispiel, wenn das Gebäude aufgestockt werden soll

* Fußnoten

Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.