Mietspiegel und Mietpreisbremse.

So wird der Mietpreis berechnet.

Früher war man als Vermieter mit der Gestaltung der Miethöhe relativ ungebunden. Doch seit Mitte 2015 gilt in vielen deutschen Städten die Mietpreisbremse. Danach soll die Miete beim Abschluss eines Mietvertrags die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 Prozent übersteigen dürfen. Andererseits sollte man aber auch nicht auf Mieteinnahmen verzichten müssen, weil man den Mietpreis zu niedrig ansetzt. Wie sich die Zusammensetzung der Miethöhe richtig ermitteln lässt und was Mietpreisspiegel und Mietpreisbremse eigentlich sind: Wir erklären es nachfolgend.



Mietzins oder Kaltmiete

Die Kaltmiete ist die Nettomiete: also die Grundmiete, die ausschließlich den Wohnraum an sich betrifft. Die zahlt der Mieter für die Nutzung der Wohnfläche. Die Betriebskosten sind noch nicht enthalten.

Mietentgelt oder Nebenkosten

Die Nebenkosten werden auch „Zweite Miete“ genannt. Das sind die laufenden Betriebskosten wie Heizung, Wasser und Abwasser, Gemeinschaftsstrom und Hausmeister. Hinzu kommen Gebühren für Müllentsorgung, Wohnungsversicherungen und eine Grundsteuerumlegung.

Mietspiegel oder Vergleichsmiete

Bei jeder Stadt- oder Gemeindeverwaltung kann man eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten anfordern. Damit kann man ganz einfach herausfinden, was andere Vermieter für ähnliche Immobilien verlangen. Wichtig ist, dass man auf eine vergleichbare Wohnungsart, -größe und -ausstattung, Modernisierungsstand und die Lage achtet. Am besten zieht man mindestens drei andere Wohnungen als Vergleich heran und ermittelt dann die Durchschnittsmiete.

Preisgebundener Wohnraum

Für manche Immobilien, die mit öffentlichen Mitteln gebaut wurden, gilt bei der Miete eine Preisbindung. Dann kann ein Vermieter keine höhere Miete als die zur Deckung der laufenden Kosten erforderliche verlangen. Hier ist genau geregelt, wie hoch die sogenannte Kostenmiete sein darf und was bei einer Mieterhöhung und Modernisierung beachtet werden muss. Als Mieter kommen außerdem nur Personen mit einem Wohnberechtigungsschein in Frage.

Mietpreisbremse

Seit 2015 gilt in mehr als 320 deutschen Städten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ die Mietpreisbremse. Vermieter dürfen bei Neuvermietung die Miete in diesen Gebieten nicht mehr einfach so erhöhen, sondern müssen sich an die Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete halten. Maximal zehn Prozent mehr als der Durchschnitt sind erlaubt. Sonst werden Strafen und Mietrückzahlungen fällig. Außerdem zu beachten: die sogenannte Kappungsgrenze. Danach darf die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden. Selbst wenn die Miete nach der Vergleichsmiete eine weitere Erhöhung zulassen würde!

Achtung: In Regionen wie Berlin und München liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent.

Die Ausnahme der Regel

Etwa ein Drittel aller Neuvermietungen fallen nicht unter die Mietpreisbremse. Unter den folgenden Bedingungen gilt die Mietpreisbremse nicht:

  • Für die Vermietung von Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.
  • Für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.
  • Bei anderen Modernisierungen dürfen bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten verrechnet werden, wenn der Vermieter dafür beim bisherigen Mieter die Miete hätte erhöhen dürfen.
  • Für Mieten, die vor Einführung der Mietpreisbremse veranschlagt wurden und bewohnt werden, gilt diese Regelung nicht. Und: Eine zulässig vereinbarte Miete darf bei Wiedervermietung weiter verlangt werden, auch wenn Sie über der Mietpreisbremse lag. Vermieter sind also nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten. Nur bei Neuvermietung muss die Miete angepasst werden. Das ist der sogenannte Bestandsschutz.

Mietrecht ist eine komplexe Angelegenheit. Wer also unsicher ist, wie hoch die zulässige Höhe der Miete sein darf, sollte rechtlichen Rat einholen.

* Fußnoten

Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.