Der Spartopf für teure Reparaturen:

Eine Instandhaltungsrücklage braucht jedes Haus.

Die Instandhaltungsrücklage ist der Spartopf, auf den Wohnungs- oder Hauseigentümer zurückgreifen, wenn Reparaturen anfallen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) empfiehlt eine Instandhaltungsrücklage anzulegen, gesetzlich vorgeschrieben ist sie aber nicht. Bei einem Verkauf steigert die Instandhaltungsrücklage den Wert des Hauses oder der Eigentumswohnung.



Welche Höhe ist für die Instandhaltungsrücklage sinnvoll?

Eine gesetzliche Regelung zur Höhe der Instandhaltungsrücklage gibt es nicht. Allerdings gibt es Empfehlungen. In der Praxis hängt die empfohlene Höhe der Instandhaltungsrücklage ab von Lage, Alter, Zustand, Ausstattung und Größe der Immobilie sowie von den finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer. Gibt es eine Hausverwaltung gelten die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung als Richtlinie. Sie sehen eine Instandhaltungsrücklage vor für ein Gebäude,

  • das älter als 32 Jahre ist von jährlich 11,50 EUR/m².
  • das älter als 22 Jahre ist von jährlich 9,00 EUR/m²
  • das jünger als 22 Jahre ist von jährlich 7,10 EUR/m².

Die Instandhaltungsrücklage erhöht sich um jährlich 1 EUR/m², wenn ein Aufzug im Haus vorhanden ist.

Berrechnungsformel speziell für Altbauten

Eine weitere Formel zur Berechnung der Instandhaltungsrücklage geht von der Annahme aus, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Baukosten für die Instandhaltung des Gebäudes anfällt. Die so genannte Peters`sche Formel besagt weiterhin, dass 65 bis 70 Prozent der Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum entfallen und 30 – 35 Prozent auf das Sondereigentum. Für Reparaturen am Sondereigentum müssen die jeweiligen Eigentümer in der Regel selbst aufkommen.

Die Peters'sche Formel setzt voraus, dass die Baukosten bekannt sind. Sie lautet:

  • (Baukosten: 1.500 EUR/m² x 1,5 x 0,7) : 80 Jahre = 19,69 EUR/m². Die Instandhaltungsrücklage beträgt in diesem Beispiel also jährlich 19,69 EUR pro Quadratmeter. Bei einer Eigentumswohnung mit 100 m² sind das jährlich 1.969 EUR für das Rücklagenkonto.

Übrigens: Wird die Instandhaltungsrücklage nachweislich für entsprechende Reparaturen verwendet, dann kann sie bei Vermietung der Wohnung als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Darf oder soll man die Instandhaltungsrücklage anlegen?

Es empfiehlt sich die Instandhaltungsrücklage anzulegen. Schließlich ist sie ein Notgroschen, auf den man nicht ständig zugreifen können muss. Damit die Rücklage aber im Notfall zur Verfügung steht, sollte die Anlageform entsprechend gewählt werden. Gibt es eine Hausverwaltung, ist diese sogar zur Anlage der Instandhaltungsrücklage verpflichtet. Die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen dabei einer spekulativen Anlage. In der Regel wird die Instandhaltungsrücklage als Tagesgeld, Festgeld oder auf einem Sparkonto angelegt. In jedem Fall muss sie auf einem getrennten Konto, dem Rücklagenkonto, verwaltet werden.

Wofür darf die Instandhaltungsrücklage verwendet werden?

Die Instandhaltungsrücklage ist strikt zweckgebunden. Sie darf ausschließlich für Instandsetzungen und Instandhaltungen verwendet werden, die nicht in den laufenden Kosten enthalten sind. Beispielsweise darf die Rücklage nicht verwendet werden, um dadurch besonders günstiges Heizöl anzuschaffen. Sofern aber ein erheblicher Überschuss in der Instandhaltungsrücklage vorhanden ist, kann die Eigentümergemeinschaft beschließen, diesen Teil der Rücklage aufzulösen und davon z.B. Heizöl zu kaufen.

Die Instandhaltungsrücklage bei Eigentümergemeinschaften

Grundsätzlich dürfen Eigentümergemeinschaften selbst darüber entscheiden, ob sie eine Instandhaltungsrücklage anlegen wollen oder nicht. Diese ist oft in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt. Allerdings können einzelne Wohnungseigentümer die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage einklagen, in dem sie sich auf den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung berufen.

Sonderumlage und Auflösung der Instandhaltungsrücklage

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage kann bei den Eigentümerversammlungen geregelt und auch verändert werden. Stehen Reparaturen an, aber die Rücklagen reichen nicht für die zu erwartenden Kosten, dann können die Eigentümer auch eine Erhöhung der Beiträge oder eine Sonderumlage beschließen.

Überschreitet die Instandhaltungsrücklage eine angemessene Höhe, können die Eigentümer auch eine Auflösung eines Teils der Rücklage beschließen.

Wenn die Eigentümergemeinschaft sich über die Höhe der Instandhaltungsrücklage nicht einigen kann, kann sie einen Sachverständigen damit beauftragen, den Reparaturbedarf zu ermitteln, um auf dieser Basis eine Empfehlung für die richtige Beitragshöhe abzugeben. Der Sachverständige kann aus dem Topf für die Instandhaltungsrücklage bezahlt werden.

Die Eigentümer selbst können nicht auf den Anteil an der Instandhaltungsrücklage für ihre Wohnung zugreifen. Sie ist ein zweckgebundener Teil des Verwaltungsvermögens der Eigentümergemeinschaft. Der Anteil kann somit auch nicht gepfändet werden oder in die Insolvenzmasse eines zahlungsunfähigen Eigentümers übergehen.

Besondere Regelungen bei der Hausgeldabrechnung

Bei der jährlichen Hausgeldabrechnung gelten für die Instandhaltungsrücklage besondere Regeln: Tatsächliche und geschuldete Zahlungen müssen getrennt aufgeführt werden. Damit können die Eigentümer sehen, wer wieviel gezahlt hat und noch zahlen muss und wie sich die Höhe der Instandhaltungsrücklage insgesamt entwickelt. Käufer einer Eigentumswohnung sollten auf Folgendes achten:

  • Ist eine ausreichende Instandhaltungsrücklage vorhanden?
  • Wurden in der Vergangenheit notwendige Reparaturen durchgeführt oder gibt es einen Reparaturstau?
  • Enthält ein als niedrig angepriesenes Hausgeld auch einen angemessenen Beitrag zur Rücklage?

Kann die Instandhaltungsrücklage auf die Miete umgelegt werden?

Nur die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannten Kostenarten können auf Mieter umgelegt werden. Die Instandhaltungsrücklage gehört, genauso wie die Kosten für die Hausverwaltung, nicht dazu. Ebenso können Vermieter nicht die Bankgebühren für das Konto der Instandhaltungsrücklage oder die Kosten für Schadensgutachten umlegen. Diese Kosten sind laut Gesetzgeber stets vom Immobilieneigentümer zu tragen.

Was muss beim Verkauf der Immobilie beachtet werden?

Die Instandhaltungsrücklage geht beim Verkauf der Eigentumswohnung oder des Hauses grundsätzlich auf den Käufer über. Zum Wert der Immobilie kommt also die Instandhaltungsrücklage hinzu. Das sollte sich auch auf den Preis auswirken.

Die genaue Höhe der Instandhaltungsrücklage kann beim Verwalter erfragt werden. Dabei sollten Käufer darauf achten, dass die Zahlungsaufstellung die tatsächlich geleisteten Zahlungen zeigt und nicht nur die Soll-Stellungen.

Des Weiteren sollten Immobilien-Käufer die Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert aufführen lassen. Denn auf den Immobilienkaufpreis fällt Grunderwerbsteuer an, nicht aber auf die Instandhaltungsrücklage – sofern sie als getrennte Position erkennbar ist.

* Fußnoten

Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.