• Hausbau

Das richtige Grundstück finden und kaufen:

Tipps für den Grundstückskauf.

Bei der Grundstückssuche und beim Grundstückskauf gibt es eine Menge zu beachten. Die Entscheidung für ein geeignetes Baugrundstück setzt beim Käufer einiges an Sachkenntnis voraus. Allerdings lohnt sich die Beschäftigung mit allen wichtigen Faktoren nicht nur finanziell. Wer am Ende das perfekte Grundstück besitzt, kann den Hausbau in Ruhe angehen.

Man sollte sich im Vorfeld folgende Fragen beantworten:

  • Wo soll das zukünftige Eigenheim liegen?
  • Entspricht die Infrastruktur den Bedürfnissen?
  • Kann auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden und welche Vorschriften gelten?
  • Welche Kosten entstehen neben dem Kaufpreis, und was sollte im Kaufvertrag stehen?

Grundstückskauf: Am Anfang steht der Kassensturz

Vor dem Grundstückskauf kommt der Kassensturz. Welche Grundstücke in Frage kommen, hängt auch vom verfügbaren Budget ab. Deshalb sollten zukünftige Grundstücksbesitzer diese Frage zunächst mit Ihrer Bank oder einem Immobilienfinanzierer klären. Dafür relevant sind Haushaltseinkommen und Eigenkapital. Steht das Gesamtbudget für den Grundstückskauf fest, können die ortsüblichen Grundstückspreise anhand des Bodenrichtwerts ermittelt werden. Tipp: Der Bodenrichtwert gibt Auskunft über den durchschnittlichen Wert des Bodens in einer bestimmten Lage pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Der Bodenrichtwert wird auf Basis der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse der Gemeinden alle zwei Jahre neu ermittelt.

Wer wissen will, was der Hausbau kostet , kann bei den verschiedenen Hausbau-Anbietern recherchieren. Planen Sie bei der Kalkulation ruhig großzügige Puffer ein. Viele Bauherren unterschätzen die ungeplanten Mehrkosten, die fast bei jedem Hausbau entstehen.

Wie finde ich das passende Baugrundstück für mich?

Wer ein Grundstück kaufen will, hat verschiedene Möglichkeiten es zu finden. Wer sein Bauland nicht erbt oder von Verwandten/Bekannten erwirbt, begibt sich oft auf eine langwierige Suche.

  • Immobilienportale: Am einfachsten ist es sicherlich, passende Baugrundstücke am heimischen Computer zu recherchieren. Sie können auf den Immobilienportalen auch automatische Suchagenten anlegen. Diese benachrichtigen Sie dann kostenlos per E-Mail, wenn Grundstücke neu eingestellt werden, die Ihren Auswahlkriterien entsprechen.
  • Bei Gemeinde nachfragen: Fragen Sie bei Gemeinden an, wann und wo Neubaugebiete entstehen. Wenn ein solches Neubaugebiet in Planung ist, können Sie sich gegebenenfalls als Kaufinteressent vormerken lassen. Regelmäßig verkaufen Gemeinden aber auch voll erschlossene Baugrundstücke, um die Gemeindekasse aufzufüllen.
  • Versteigerungen: Bei Versteigerungen kann Bauland oft zum Schnäppchenpreis erworben werden. Vor der Versteigerung sollten Interessenten die eigenen finanziellen Möglichkeiten kennen, den Bebauungsplan prüfen und die Finanzierung klären.
  • Baufirmen ansprechen: Sprechen Sie die großen Baufirmen in Ihrer Wunschregion an. Diese Unternehmen kaufen oft Baugrundstücke, um darauf Häuser zu bauen. Lassen Sie sich als Kaufinteressent für das nächste Projekt vormerken.
  • Wunschgegend erkunden: Spazieren Sie durch Ihre Wunschgegend und halten Sie nach freiem Bauland Ausschau. Ermitteln Sie dabei im Vorfeld den Bodenrichtwert, damit Sie sicher sind, dass das Grundstück auch Ihren finanziellen Möglichkeiten entspricht.

Bei der Lage des Baugrundstücks spielt auch die Infrastruktur eine wesentliche Rolle: Wer Kinder hat, braucht Kindergärten oder Schulen in der Nähe. Gibt es entsprechende Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Ärzte? Wie sieht die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel aus?

Ist mein Grundstück für den Hausbau geeignet?

Das Wunschgrundstück ist gefunden, aber erfüllt es wirklich alle nötigen Voraussetzungen für eine Bebauung? Folgende Punkte sind wichtig und sollten im Vorfeld geklärt werden:

  • Welche Bebauung ist auf dem Grundstück erlaubt?
    Auskunft darüber gibt der Bebauungsplan, den fast jede Gemeinde bei Bauvorhaben zugrunde legt. Wer ein Grundstück kaufen will, ist gut beraten, diesen vorher einzusehen. Beispielsweise könnte der Bebauungsplan eine bestimmte Dachform vorschreiben, die den architektonischen Vorstellungen des Bauherrn widerspricht. Tipp: Der Bebauungsplan, auch B-Plan genannt, regelt innerhalb einer Gemeinde, wie Grundstücke bebaut werden dürfen. Die bauliche Nutzung ist darin konkret festgelegt: von der Anzahl der Geschosse, der Größe der überbauten Fläche, oft bis hin zur Dachform, der Farbe der Außenwände oder des Materials. Wer auf Nummer sicher gehen will, stellt eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde. Diese ist auch sinnvoll in den seltenen Fällen, in denen kein Bebauungsplan vorliegt.
  • Wie ist die Bodenbeschaffenheit?
    Ist zum Beispiel ein teurer Bodentausch erforderlich, weil das Grundstück mit Altöl belastet ist? Derartige Informationen finden Sie – sofern schon festgestellt - im Altlastenkataster. Sollte es dazu keine Angaben geben, und Sie dennoch kein Risiko eingehen wollen, müssen Sie ein Baugrund- und Gründungsgutachten in Auftrag geben. Dieses stellt auch fest, ob das Grundstück überhaupt für den Hausbau geeignet ist. Tipp: Die Umweltämter der Länder bzw. der Kommunen pflegen ein umfassendes Register über Altlasten und altlastverdächtige Flächen, das Altlastenkataster. Dies können stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen sein, Grundstücke, auf denen Abfälle gelagert oder behandelt oder mit umweltgefährdenden Stoffen gearbeitet wurde. Altlasten bedeuten in der Regel schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für Bewohner und Allgemeinheit.
  • Wie ist die Zufahrt geregelt?
    Manchmal haben Grundstücke keine direkte Anbindung an eine öffentliche Straße. Sie sind nur über andere Privatgrundstücke zu erreichen. So genannte Hinterliegergrundstücke oder auch Helikoptergrundstücke entstehen meist durch Grundstücksteilung. Der Käufer eines solchen Grundstücks muss darauf achten, dass er sowohl eine Trasse für Versorgungsleitungen als auch eine Zufahrt zu seinem Grundstück bekommt. Entweder dem Bauland wird gleich beim Kauf ein entsprechend breiter Streifen des vorderen Grundstücks zugeschlagen oder das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht wird im Grundbuch eingetragen.
  • Ist das Grundstück voll erschlossen?
    Erst durch die Erschließung wird ein Stück Land zum Baugrundstück. Ohne entsprechende Zu- und Ableitungen, Straßen und Gehwege darf kein Haus gebaut werden. Sofern noch nicht geschehen, erfolgt die öffentliche Erschließung bis zur Grundstücksgrenze, die Kosten dafür trägt fast ausschließlich der Käufer. Die weiteren Erschließungskosten auf dem Grundstück trägt der Käufer komplett allein. Als Richtwert für die Erschließungskosten gelten 50 EUR pro Quadratmeter.

Wer beauftragt Makler, Notar und Gutachter?

Meist werden bei Grundstückskäufen Makler eingeschaltet. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer können einen Makler mit der Suche nach einem passenden Baugrundstück bzw. einem geeigneten Käufer beauftragen. Die dafür fällige Courtage trägt entweder der Käufer, oder Verkäufer und Käufer teilen sich die Kosten. Gesetzliche Vorgaben gibt es dafür nicht. Die Höhe der Courtage und wer diese letztendlich trägt, ist je nach örtlichen Gepflogenheiten unterschiedlich. Der Auftraggeber muss mit dem Makler eine entsprechende Vereinbarung aushandeln. Sobald der Käufer die Provisionsregelungen kennt, ist er an den Maklervertrag gebunden, sofern der Kauf zustande kommt.

Der Vertrag für den Grundstückskauf muss immer bei einem Notar abgeschlossen werden. Ob der Notar vom Käufer oder Verkäufer vorgeschlagen wird, ist nicht geregelt. Finanzielle Erwägungen sind unerheblich, da Notare an die Gebührenordnung gebunden sind. Ein Notar ist dazu verpflichtet, neutral zu handeln und darf keine Partei bevorzugen.

Nicht gesetzlich vorgeschrieben sind die genauen Inhalte des Vertrags für den Grundstückskauf. Oft nutzen Notare vorgefertigte Verträge. Spätestens im Streitfall ist entscheidend, was dort wie geregelt wurde. Deshalb sollten Käufer bei der Auswahl des Notars mitentscheiden oder gleich einen eigenen Notar vorschlagen. Sie tragen auch die Notarkosten.

Beim Grundstückskauf kann es empfehlenswert sein, einen Gutachter hinzuzuziehen. Gutachter können beispielsweise prüfen, ob sich auf dem Bauland Torflinsen (linsenförmiges Moorgebiet) befinden, oder sogar gefährliche Altlasten vorhanden sind. Bevor das Grundstück bebaut werden kann, muss dann erst der Boden ausgetauscht werden. Ist ein entsprechendes Baugrund- und Gründungsgutachten nicht vorhanden, obliegt es in der Regel dem Käufer einen Gutachter damit zu beauftragen.

Welche Unterlagen benötige ich für den Grundstückskauf?

Für den Grundstückskauf benötigen Sie je nach Etappe folgende Unterlagen:

Finanzierung

  • Kaufvertrag für Notar
  • Grundbuchauszug für Notar, Grundbuchamt
  • Flurkarte/amtlicher Lageplan für Katasteramt bzw. Vermessungsamt
  • Lohn-/Gehaltsabrechnung für Arbeitgeber, eigene Unterlagen
  • Einkommenssteuerbescheide für Finanzamt, eigene Unterlagen
  • Nachweis des Eigenkapitals für Bank, eigene Unterlagen
  • Nachweis von Kapitaleinkünften für Bank, eigene Unterlagen
  • Fotos des Grundstücks für Makler, Verkäufer

Kaufvertrag

  • Beglaubigung für Notar
  • Grundbuchauszug für Notar, Grundbuchamt
  • Katasterauszug für Katasteramt bzw. Vermessungsamt

Eintragung ins Grundbuch

  • Grunderwerbsteuer bezahlen für Finanzamt
  • Kauf beim Finanzamt anzeigen für Notar
  • Kaufvertrag für Notar
  • Bescheinigung über Zahlung der Grunderwerbsteuer für Notar bzw. Finanzamt

Was muss ich beim Kaufvertrag für das Bauland beachten?

Wer sich beim Grundstückskauf vor bösen Überraschungen schützen will, sollte den vom Notar aufgesetzten Kaufvertrag von einem Anwalt prüfen lassen. Folgende Punkte sind wichtig:

1. Ohne Notar geht es nicht
Der Vertrag für den Grundstückskauf muss immer beim Notar abgeschlossen und beurkundet werden. Mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin sollten Käufer und Verkäufer den Vertragsentwurf vom Notar erhalten.

2. Wer ist der Eigentümer?
Im Kaufvertrag muss der Grundstückseigentümer eindeutig benannt werden. Die Quelle dafür ist das Grundbuch. Wenn der Eigentümer beim Notartermin nicht persönlich anwesend ist, sollte der Vertrag eine schriftliche Vollmacht enthalten.

3. Grundbuchauszug prüfen
Sind im Vertrag alle wichtigen Grundstücksdaten enthalten sowie eventuelle Belastungen? Beschaffen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug und überprüfen Sie den Vertrag.

4. Bebaut oder unbebaut?
Der Vertrag für den Grundstückskauf muss den baurechtlichen Zustand eindeutig ausweisen.

5. Stimmt der Preis?
Entspricht der Kaufpreis im Vertrag dem ausgehandelten Betrag? Ist das Grundstück mit Grundpfandrechten belastet? In diesem Fall muss der Kaufpreis über der Höhe der Belastungen liegen, damit diese abgelöst werden können.

6. Wann muss bezahlt werden?
Die Zahlungsmodalitäten sollten so gestaltet sein, dass der Kaufpreis erst bezahlt werden muss, wenn eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen und eventuelle Belastungen im Grundbuch gelöscht wurden.

7. Überraschungen vermeiden
Der Verkäufer kann theoretisch das Grundstück vor der Eigentumsübergabe noch belasten oder anderweitig verkaufen. Auch eventuelle Gläubiger des Verkäufers könnten noch auf das Grundstück zugreifen. Damit dies nicht passiert, lässt der Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen.

Auch wer vor dem Kauf ein Bodengutachten erstellen lässt, schützt sich vor bösen Überraschungen. Denn im Vertrag wird die nachträgliche Haftung des Verkäufers meist ausgeschlossen. Der Verzicht der Gemeinde auf das Vorkaufsrecht sollte ebenfalls vorliegen.

Kann ich vom Grundstückskauf zurücktreten?

Käufer können grundsätzlich nicht vom Grundstückskauf zurücktreten – es gibt aber Ausnahmen. Das Recht zum Rücktritt ergibt sich entweder aus dem Kaufvertrag oder dem Gesetz. Eine vertraglich vereinbarte Rücktrittsklausel kann den Vertragsparteien eine Frist zum Rücktritt einräumen. In dieser Frist kann der Käufer beispielsweise den Darlehensvertrag abschließen. Sollte es unerwartete Probleme bei der Finanzierung des Grundstückskaufs geben, kann der Käufer innerhalb der vereinbarten Frist vom Kauf zurücktreten. Außerhalb dieser Frist muss eine Rücktrittserklärung verfasst und beim Notar eingereicht werden.




Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.

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