Die wichtigsten Schritte beim Hausbau.

Die Bauphasen von der Planung bis zur Abnahme.

Die Bauphasen eines Hausbaus lassen sich grob in vier Schritte unterteilen: Planung, Genehmigung, Rohbau und Innenausbau. Damit der Bauablauf reibungslos funktioniert, müssen alle Bauphasen gut ineinander greifen. Die wenigsten privaten Bauherren haben Erfahrung mit Bauprojekten. Dafür investieren sie eine Menge Geld und Zeit in ihr zukünftiges Eigenheim. Die Planung der Bauphasen hat großen Einfluss auf die Baukosten und die Baudauer. Bevor die Handwerker anrücken, muss also die Gesamtplanung des Bauablaufs stehen.

Die vier Phasen des Bauablaufs plus Bauabnahme

Das Grundstück ist gekauft und der neue Eigentümer steht im Grundbuch. Jetzt kann der Bau beginnen - oder? Nicht ganz so schnell. Zum Bauablauf gehören neben einem realistischen Zeitplan auch die exakte Reihenfolge der Gewerke, Zeitpuffer und die Bauabnahme nach einzelnen Bauabschnitten bzw. Gewerken sowie nach Fertigstellung des Gesamtbaus.

1. Die Planung ist der erste Schritt im Bauablauf

In der Regel engagiert der Bauherr einen Architekten oder eine Hausbaufirma und legt die Rahmenbedingungen für das Gesamtprojekt fest. Je genauer die Vorstellungen des Bauherrn sind, desto schneller können Architekt oder Hausbaufirma konkrete Entwurfspläne liefern.

Steht der Entwurf, fertigt der Architekt oder eine Hausbaufirma eine Genehmigungsplanung an, auch Baugenehmigung genannt. Diese enthält noch weitere Unterlagen und wird beim zuständigen Bauamt eingereicht.

Die Genehmigungsplanung enthält u.a. folgende Unterlagen:

  • Lagepläne mit Grundrissen, Ansichten und Schnitten
  • Bauantragsformular und Baubeschreibung
  • Lageplan zum Bauantrag
  • statistischer Erhebungsbogen
  • verschiedene Flächenberechnungen
  • Standsicherheitsnachweis (Statik)
  • Wärmeschutznachweis/Berechnung zur Energieeinspar-Verordnung (EnEV)
  • Bauvorlageberechtigung des Verfassers
  • Versicherungsbescheinigung
  • Standortstellungnahme der TÖB (Strom, Gas, Wasser/Abwasser, Telekom)
  • Stellplatznachweis

2. Nach der Planung kommt die Genehmigungsphase

Die Genehmigung durch die Baubehörde kann im Bauablauf bis zu sechs Monate vereinnahmen. In einigen Bundesländern ist ein vereinfachtes Verfahren möglich, das die Genehmigungszeit stark verkürzt. Dieses gilt beispielsweise in ausgewiesenen Bebauungsplangebieten. In jedem Fall kann der Planer die Genehmigungsphase nutzen, um die Ausführungsplanung und das Leistungsverzeichnis für die Gewerke vorzubereiten. Beides wird benötigt, um die Gewerke entsprechend auszuschreiben. Die Anfertigung dauert etwa vier Wochen.

Wird die Genehmigungsplanung von der Baubehörde ohne Änderungsauflagen freigegeben, kann der Rohbau beginnen.

3. Endlich wird es konkret: Der Rohbau entsteht

Wird das Haus voll unterkellert oder gibt es nur eine Bodenplatte? Rund drei Wochen dauert dieser Teilschritt, nachdem die Ausschachtung erfolgt ist. Dann kommen die Maurerarbeiten an die Reihe. Hierfür sollten Bauherrn rund drei Wochen kalkulieren. Das Dach ist innerhalb von zwei bis fünf Tagen gedeckt. Fenster und Rahmen werden fertig angeliefert und innerhalb von ein bis drei Tagen eingebaut. Wenn das Wetter mitspielt, ist das Haus innerhalb von zwei bis vier Tagen außen verputzt. Damit ist der Rohbau abgeschlossen. Insgesamt können Bauherren für diese Bauphase rund 3 Monate einplanen.

4. Mit dem Innenausbau wird das Haus bezugsfertig

Der Innenausbau beginnt mit der Installation der Elektroanschlüsse und Sanitäranlagen. Danach werden die Innenräume verputzt und der Estrich gegossen. Die reine Arbeitszeit nimmt dabei etwa zwei Wochen in Anspruch. Erst nach dem Trocknen können im Anschluss Treppen und Türen eingebaut, Bodenbeläge verlegt und Maler- oder Tapezierarbeiten durchgeführt werden. Auch der Innenausbau dauert etwa drei Monate.

5. Nach jeder Bauphase: Baufortschritte überprüfen

Während des Hausbaus sollten Bauherren die Baustelle regelmäßig besuchen. Bei Hausbaufirmen steht nach einem abgeschlossenen Bauabschnitt in der Regel die nächste Zahlung an. Bevor Sie diese überweisen, sollten Sie erst prüfen, ob der Bauabschnitt auch ordnungsgemäß erledigt ist. Baumängel lassen sich oft nur noch schwer nachweisen und nur teuer korrigieren, wenn der Bau erstmal fertiggestellt ist.

Ist die offizielle Bauabnahme unterzeichnet, gehen alle Gefahren und Risiken von der Baufirma auf den Bauherrn über und die gesetzliche Gewährleistungsfrist beginnt.

Da Laien versteckte Mängel wie nicht fachgerecht ausgeführten Fensteranschlüsse oder die Verwendung von minderwertigen Materialien kaum erkennen, ist die Begleitung durch einen Bausachverständigen empfehlenswert. Die begleitende Kontrolle über alle Bauphasen kostet bei einem normalen Einfamilienhaus zwischen 3.000 und 6.000 EUR. Damit liegen die Kosten für den Bausachverständigen meist weit unter den Kosten für das Beseitigen von Bauschäden als Spätfolge von Baumängeln.

Wenn der Innenausbau beendet und die Bauabnahme erfolgt ist, steht dem Einzug ins eigene Haus nichts mehr im Wege.

Wichtig für einen reibungslosen Bauablauf: die Zeitplanung

Die Bauphasen werden von vielen Faktoren beeinflusst, zum Beispiel vom Wetter. Häuser, die über den Sommer gebaut werden, werden in der Regel schneller fertig als Häuser, bei denen die Maurerarbeiten wegen Dauerregens, Eis und Schnee ruhen müssen. Auch der Anteil der Eigenleistungen spielt eine Rolle beim Bauablauf. Denn meist benötigen Laien für die Arbeiten am Bau wesentlich mehr Zeit als Fachleute. Wer mit Eigenleistungen Geld sparen will, muss mit einer insgesamt längeren Bauzeit rechnen. Wer parallel Miete bezahlt, sollte die Einsparungen durch Eigenleistungen den Mehrkosten durch Miete gegenüberstellen.

Es ist sinnvoll, dass der Architekt oder die Hausbaufirma einen Zeitplan für die einzelnen Bauphasen aufstellt. Da es bei Bauprojekten immer wieder zu ungeplanten Verzögerungen kommt, sollte der Plan Zeitpuffer enthalten. Ein professioneller Zeitplan weist den Arbeiten innerhalb der Bauphasen die richtige Reihenfolge zu. Damit können die Handwerker zum passenden Zeitpunkt bestellt werden und einem reibungslosen Bauablauf steht nichts mehr im Wege. Das spart Zeit und Geld.

* Fußnoten

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