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Altbau oder Neubau?

Was das Baujahr über das Haus aussagt

Als Baujahr eines Hauses gilt das Jahr der Bezugsfertigstellung, auch wenn es schon im Vorjahr gebaut wurde. Das Baujahr verrät eine Menge über die Immobilie. Experten erhalten gerade bei Altbauten durch das Baujahr Hinweise auf verwendete Materialien, Schadstoffe, zu erwartende Mängel, ungünstige Schnitte, fehlende Dämmung – oder auch besonders solide Bauweisen.

Welche Mängel sind bei welchem Baujahrzehnt zu erwarten?


Immobilien aus dem Anfang des 20. Jahrhunderts sind meist grundsolide gebaut. In den 1930er und 1940er Jahren errichtete Häuser weisen durch den damals herrschenden Mangel an Baumaterialien oft eine schlechte Bausubstanz auf. Häuser ab den späten 1950er Jahren verfügen mitunter schon über Zentralheizung und Dämmung. Leider wurden auch gesundheitsschädliche Baumaterialien wie kleinfaserige Mineralwolle und Asbest verbaut. Speziell in Ostdeutschland findet man hochgiftige teer- und formaldehydhaltige Holzschutzmittel zum Beispiel in den Dächern. In den 1960er Jahren gebaute Häuser haben weniger Probleme mit Feuchtigkeit. Ab diesem Jahrzehnt wurden Keller aus Beton gebaut und Drainagen gelegt. Ab 1970 wurde zunehmend Beton verarbeitet. Auch die Schall- und Wärmedämmung wurde langsam besser.

Mängel-Checkliste für die Baujahre


Beim Hausbau hat jedes Baujahrzehnt seine Besonderheiten. Wer die Anschaffung eines Altbaus erwägt, kann mit unserer Checkliste gezielt eventuelle Mängel und entsprechenden Sanierungsbedarf ermitteln.

Baujahr bis 1949

  • Keller:
    meist Kellerwände aus Bruchstein; Fundamente und Wände ohne ausreichende Abdichtung, feuchte Keller
  • Sanitär-Installation:
    keine zeitgemäßen Leitungen, veraltete und vielfach längst korrodierte Sanitärinstallationen, verstopfte Abwasser-Grundleitungen, unterdimensionierte Anschlüsse
  • Elektro-Installation:
    veraltet
  • Heizung:
    veraltete Zentralheizung ohne Regelung, Rauchabzug falsch dimensioniert für moderne Heizungen, Rohrleitungen überdimensioniert und teils verstopft, undichte Gasleitungen
  • Geschossdecken:
    veraltet, fehlender Schallschutz
  • Dach:
    Schädlingsbefall an Holzteilen, schadhafte Dachdeckung, fehlende Unterspannbahn, reparaturbedürftige Gauben, Dachrinnen sowie Dachanschlüsse defekt, fehlende Dämmung; schadhafte Flachdächer
  • Wände:
    Risse im Putz, beschädigte Sockel, fehlender Dämmung
  • Fußböden/Türen/Fenster:
    beschädigte Dielen, Platten, Fliesen, Linoleum, fehlender Trittschallschutz, Einfachverglasung
  • Innentreppen:
    schadhaftes Holz, zu große Stababstände, defekte Platten- bzw. Kunststeinbeläge, fehlender Schallschutz
  • Brandschutz allgemein:
    keine Feuerwehr-Zufahrt, keine Brandschutztüren

Baujahr 1950 bis 1959

Diese Mängel sind typisch für ein Haus mit Baujahr 1950 bis 1959. Sie können auch zusätzlich zu den Mängeln aus früheren Epochen hinzukommen:

  • Heizung:
    veraltete Einzelofenheizung, überdimensionierte Heizrohrleitungen, Zentralheizung ohne Regelung
  • Geschossdecken:
    Wärmebrücken an Balkonen, gesundheitsgefährdende Holzschutzmittel, Schädlingsbefall, angefaulte Balken
  • Dach:
    schlechte Dämmung, kleinfaserige Mineralwolle als Dämmmaterial (kann eingeatmet werden), Schädlingsbefall; bei Flachdächern: Anschlüsse und Dichtungsbahnen undicht und veraltet
  • Wände:
    innen: ölhaltige Anstriche vor allem in Bädern und Küchen, Asbestzementplatten, dünne Wände; außen: Putzschäden
  • Fußböden/Türen:
    teerhaltige Baustoffe, z.B. als Parkettkleber, formaldehydhaltige Holzbauteile, magnesitgebundene Verbund-Estriche beschädigen Metallleitungen
  • Fenster:
    reparaturbedürftige Fenster, formaldehydhaltige Holzbauteile
  • Innentreppen:
    fehlender Brandschutz an Treppenunterseite, defekte Beläge

Baujahr 1960 bis 1979

Folgende Mängel sind typisch für ein Haus mit Baujahr 1960 bis 1979. Sie können noch zu den vorher genannten Mängeln hinzukommen:

  • Keller:
    manchmal fehlende Abdichtung bei Fundament und Wänden
  • Sanitär-Installation:
    manchmal veraltete und korrodierte Sanitärinstallationen, Leitungen mittelfristig reparaturbedürftig
  • Elektro-Installation:
    in der Regel in Ordnung, manchmal veraltete Installation
  • Heizung:
    manchmal veraltete Heizung, eingeschränkte Regelung an Zentralheizung
  • Geschossdecken:
    unzureichender Schallschutz
  • Dach:
    oft fehlende oder minimale Dämmung
  • Wände:
    Außenwände: defekte Plattenbekleidung, Unterkonstruktion veraltet, nicht ausreichende Dämmung, Fugen undicht, Feuchteschäden u.a. an Balkonen, Innen: in der Regel in Ordnung, manchmal unzureichender Schallschutz
  • Fußböden/Türen:
    unzureichender Schallschutz
  • Fenster:
    ungedämmte Metallfensterrahmen, Kondensation, veraltete Isolierverglasung, defekte Fugen
  • Innentreppen:
    in der Regel in Ordnung, manchmal unzureichender Schallschutz
  • Brandschutz allgemein:
    selten fehlen Brandschutztüren oder Feuerwehr-Zufahrt

Baujahr 1980 bis heute

Diese Mängel treten bei einem Haus mit Baujahr ab 1980 auf. Aber auch die vorher genannten Mängel können noch auftreten:

  • Geschossdecken:
    manchmal gefährliche Holzschutzmittel
  • Dach:
    manchmal kleinfaserige Mineralwolle als Dämmmaterial (kann eingeatmet werden)
  • Wände:
    manchmal Asbest im Trockenbau, manchmal gefährliche Holzschutzmittel
  • Fußböden/Türen/Fenster:
    manchmal formaldehydhaltige Holzbauteile

Wie werden Neubau und Altbau definiert?


Welches Baujahr die Grenze zwischen Alt- und Neubau bildet, ist nicht exakt festgelegt. Üblicherweise bezeichnet man Gebäude mit Baumerkmalen, die heute so nicht mehr verwendet werden als Altbau. Dazu zählen Mauerwerkswände, Holzbalkendecken mit einer Raumhöhe von mehr als drei Metern und Kastenfenster.

Im Mietrecht werden in der Regel Gebäude mit einem Baujahr bis 1949 als Altbauten definiert. Das Einkommensteuerrecht legt diese Grenze sogar auf das Baujahr 1924.

Allerdings kann man ein 60 oder 80 Jahre altes Gebäude schlecht als Neubau bezeichnen. Unter einem Neubau verstehen die meisten Menschen ein neu gebautes Haus, das noch nicht bewohnt ist. Dennoch wird der Begriff beispielsweise in den neuen Bundesländern auch für Gebäude ab Baujahr 1950 verwendet. Oft werden Häuser in Plattenbauweise damit gemeint.

Mischformen, die Merkmale von Alt- und Neubau aufweisen, werden auch als Altneubauten bezeichnet. Wer es genau wissen will, sollte sich das Baujahr des Hauses ansehen.

Wie lässt sich das Baujahr eines Hauses ermitteln?


Das Baujahr eines Hauses kann man in der Bauakte beim Bauamt der jeweiligen Gemeinde nachsehen. In der Bauakte ist die so genannte Fertigstellungsanzeige enthalten. Das Jahr der Fertigstellung gilt als Baujahr. Wenn Sie nicht der Eigentümer sind, benötigen Sie die Zustimmung des Hauseigentümers, um die Akte einzusehen. Das Baujahr von Wohnungen können Sie bei der jeweiligen Wohnungsverwaltung erfragen.




Bitte beachten Sie: Unsere Ratgeberartikel ersetzen keine Beratung durch einen Gutachter oder Juristen. Bei Unsicherheiten oder Fragen wenden Sie sich daher bitte immer persönlich an einen Fachanwalt oder Gutachter. Bei Fragen zu Finanzierungen, Bausparen oder Versicherungen stehen Ihnen unsere Berater natürlich jederzeit zur Verfügung. Bei Fragen rund um die Immobilienvermittlung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Seite.

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