Ob Haus oder Wohnung.

So vermieten Sie Ihre Immobilie richtig.

Grundsätzlich sind Vermieter in einer guten Position: Denn Wohnraum zu einem fairen Preis ist derzeit extrem gefragt. Ziel ist, möglichst dauerhaft zuverlässige Mieter zu finden. Hier sind wichtige Informationen und nützliche Tipps für eine erfolgreiche Wohnungsvermietung.  

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Immobilie erfolgreich vermieten

Wer ein Haus oder eine Wohnung zu vermieten hat, will Mieteinkünfte und damit Rendite erzielen. Und das möglichst dauerhaft. Leerstand ist deshalb zu vermeiden. Eine Immobilie zu vermieten ist aber auch Vertrauenssache – niemand möchte sich Mietnomaden oder -vandalen ins Haus holen. Besichtigungen mit potenziellen Vermietern wollen deshalb gut vorbereitet und organisiert sein. Außerdem ist das Mietrecht ziemlich komplex. Auf dieser Seite zeigen wir Schritt für Schritt auf, wie Sie Ihre Immobilie erfolgreich selbst vermieten können.

Da die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses aber sehr zeitaufwendig ist und Vermieter auch über einiges Know-how verfügen müssen, wenden sich viele Immobilienbesitzer an einen Makler. Wenn auch Sie die Vermietung Ihrer Immobilie lieber in professionelle Hände geben wollen, dann sind Sie bei der Wüstenrot Immobilien GmbH genau richtig.

Vermieter sein

Gerade wer erstmals ein Haus oder Wohnung privat vermietet, sollte sich seine Rolle als Vermieter bewusst machen. Schließlich gehen Sie im besten Falle ein langfristiges, vertraglich geregeltes Mietverhältnis ein, durch das Sie sich an Ihren Mieter binden und auch einige Zeit in den Vermietungsalltag investieren. Da ist es gut, wenn man seine Rechte und auch Pflichten gut kennt.

Auch als Vermieter hat man Rechte: Mietausfälle, unerlaubte Untervermietung und rücksichtloses, lärmendes Verhalten gegenüber anderen Mietern muss man nicht einfach hinnehmen. Letzteres kann sogar zur fristlosen Kündigung führen. Wer erstmalig eine Immobilie vermietet, sollte sich vor einer Vertragsunterzeichnung umfassend informieren (Mietvertrag kaufen / Informationen im Internet recherchieren) und im Zweifelsfall juristischen Rat suchen.

Wer eine Immobilie vermietet, geht eine Menge Verpflichtungen ein. Diese sind grundsätzlich im Mietvertrag und im Mietrecht geregelt. Klar ist: eine funktionierende Heizung ist Sache des Vermieters. Andernfalls kann sogar eine Mietminderung drohen. So vertraglich vereinbart, ist auch eine jährliche Nebenkostenabrechnung Pflicht. Auch größere Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen hat der Vermieter zu tragen.

Passende Mieter finden

Überlegen Sie sich, für welche Zielgruppe Ihre Immobilie aufgrund der der Größe und Ausstattung geeignet ist: beispielsweise für Mieter mit Kindern oder ohne Kinder. Denken Sie auch darüber nach, wer gut ins Haus passen würde. Auf der Suche nach passenden Mietern setzen die meisten Vermieter auf Inserate im Internet – natürlich zugeschnitten auf den gewünschten Mieterkreis.

Der passende Mieter für Ihre Immobilie

Singles
Wohnung an Single vermieten

Singles haben bei Vermietern gute Chancen, die gewünschte Wohnung mieten zu können. Umfragen zufolge vermieten Eigentümer dabei bevorzugt an Frauen, da sie als verlässliche Mieterinnen gelten. Wichtig ist in erster Linie: Der zukünftige Mieter sollte zur Hausgemeinschaft passen.

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2. Paare
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Paare, die ein regelmäßiges Einkommen haben und einen vertrauenswürdigen Eindruck machen, sind die beliebtesten Mieter. Laut Umfragen erwarten Vermieter bei ihnen eine regelmäßig bezahlte Miete, eine ruhigere Lebensführung sowie einen sorgsamen Umgang mit der gemieteten Immobilie.

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3. Familien
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Die Zahl der Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern ist in Deutschland sehr beschränkt. Deshalb haben es Familien besonders schwer, geeigneten Wohnraum zu finden. Kinder dürfen sich außerdem natürlich altersgemäß verhalten. Das müssen auch Nachbarn tolerieren.

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4. Alleinerziehende
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Alleinerziehende haben es bei der Wohnungssuche schwer, Vermieter für sich einzunehmen und ein Zuhause für sich und die Kinder zu finden. Denn häufig sind sie von Unterhaltszahlungen abhängig und können kein eigenes Einkommen nachweisen.

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5. Wohngemeinschaften
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Nur wenige Vermieter wagen es, an WGs zu vermieten. Dabei funktionieren Wohngemeinschaften oft erstaunlich gut und es lassen sich höhere Mieteinnahmen erzielen, sofern die Wohnung WG-tauglich ist. Dafür sind die Wohnnutzungsspuren häufig etwas höher.

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Meine Finanzen

Höhe der Miete

Miete wird berechnet

Grundsätzlich steht es dem Vermieter frei, die Miethöhe selbst zu bestimmen. Allerdings sollte sie die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20% übersteigen. Deshalb empfiehlt es sich, sich vorab zu informieren: Hier helfen der Mietspiegel, ein Gutachten oder der Vergleich von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen weiter.

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Instandhaltungsrücklagen

Eigentumswohnung

Für kleine Schäden und große Notfälle: als Kapitalpuffer sollten Sie jeden Monat etwas Geld zur Seite legen. Als Formel hierfür wird folgender Betrag empfohlen: Herstellungskosten x 1,5 / 80 = jährliche Instandhaltungskosten (pro m²). Die Rücklagen sind gesetzliche Pflicht und fließen auf das Rücklagenkonto der Wohnungseigetümergemeinschaft.

Haus

Jeden Monat einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche: Das ist unsere Empfehlung für ein finanzielles Polster, das man sich für anfallende Reparatur- und Instandhaltungsausgaben zurücklegen sollte.

Für eine spätere Modernisierung vorsorgen.

Wüstenrot Wohnsparen Kompakt und Komfort.

Jetzt geht's los

Immobilie richtig inserieren

Tipp 1: Eine Anzeige im Immobilienportal

Mietimmobilien in Ballungsgebieten sind häufig heiß begehrt. Aber auch in strukturschwächeren Gegenden kann man mit einem guten Inserat potentielle Mieter begeistern. Welche Zielgruppe möchten Sie ansprechen? Wenn Sie das wissen, erstellen Sie ein aussagekräftiges Profil Ihres Wohnobjekts.

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Tipp 2: Gute Fotos

Ein Bild sagt oft mehr als tausend Worte. Nehmen Sie sich Zeit und eine hochwertige Kamera, um bei gutem Licht aussagekräftige Immobilienfotos zu machen. Und zwar von außen wie auch von allen Räumen. Dabei sollte alles gut ausgeleuchtet, aufgeräumt und natürlich sauber sein.

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Tipp 3: Grundriss

Je präziser die Informationen, desto eher fühlen sich potentielle Mieter angesprochen. Dazu gehört selbstverständlich auch der Grundriss. So kann man bereits vorab erkennen, ob die Immobilie auch von Schnitt und Größe passen könnte.

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Tipp 4: Beschreibung

Geizen Sie nicht mit Informationen. Alles ist wichtig: Lage, Größe, Zimmerzahl, Miete, Betriebs- und Nebenkosten, Kaution und möglicher Einzugstermin. Nehmen Sie sich Zeit für die Formulierungen. Eine „charmante Altbauwohnung mit hübschen Stuckelementen“ klingt schließlich ansprechender als die simple „Altbauwohnung“.

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Tipp 5: Kontaktdaten

Machen Sie es Ihren Interessenten leicht, Kontakt mit Ihnen aufzunehmen. Sie müssen dann zwar eher mit vielen Anfragen rechnen, aber schließlich wollen Sie ja auch nicht gleich dem Erstbesten Ihre Immobilie vermieten. Und: Für E-Mails richten Sie richten am besten eine nur für diesen Zweck gesonderte Adresse ein.

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Makler bieten Unterstützung

Wer eine Immobilie vermieten möchte, steht vor vielen wichtigen Entscheidungen und muss viel Zeit einplanen. Wie hoch kann die Miete angesetzt werden? Wie gehe ich mit vielen Bewerbern um? Was muss rechtlich festgehalten werden? Man muss auch bei der Miete an viele wichtige Dinge denken. Unterstützung können Makler, z.B. von der Wüstenrot Immobilien GmbH bieten.

Mietercheck

Sie sind gut beraten, bei der Auswahl des Mieters nicht nur aufs Bauchgefühl zu achten: Mit einer kleinen Checkliste können Sie Ihre Entscheidung auf Fakten stützen.

Besichtigungstermin

Bei einer Besichtigung geht es natürlich darum, die Wohnung gut zu präsentieren und künftige Mieter kennenzulernen. Seien Sie vorbereitet: eine Mieterselbstauskunft informiert Sie über Bonität und mehr.

Mietvertrag

Ein Mietvertrag ist nicht in Stein gemeißelt: Machen Sie sich schlau über Mietrecht und vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten bei Kleinreparaturen, Befristung etc., die vermieterfreundlich sind.

Der Wüstenrot-Tipp: Unterlagen des Vermieters

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, den Mietinteressenten einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Andernfalls könnten sogar Geldbußen drohen. Sinnvoll ist es auch, sofern vorhanden, Betriebskostenabrechnungen aus vorheriger Vermietung zur Hand zu haben, um Fragen nach den Nebenkosten beantworten zu können.

Wohnung vermieten: Kaution

Kautionskonto für Vermieter

Kautionskonto

Die maximale Höhe der Kaution ist auf die Summe aus drei monatlichen Kaltmieten begrenzt. Den Betrag müssen Sie von Ihrem Vermögen getrennt mit einer bei Spareinlagen üblichen Verzinsung anlegen. Allerdings sind diese Zinsen zurzeit auch bei Mietkautionskonten eher gering.

Treuhandkonto für Vermieter

Treuhandkonto

Der zweite rechtssichere Weg für Sie als Vermieter ist ein treuhänderisch verwaltetes Mietkautionskonto. Das bedeutet allerdings mehr Aufwand für Sie, denn Ihren Mietern müssen Sie jährlich Zinsertragsabrechnungen vorlegen. 

Kautionsbürgschaft für Vermieter

Kautionsbürgschaft

Diese Variante wird von Versicherungen angeboten: Anstelle der üblichen Kautionszahlung bezahlt der Mieter eine jährliche Gebühr. Der Versicherer garantiert dafür im Gegenzug die Zahlung der Mietkaution an den Vermieter.

Wohnung vermieten: Schlüsselübergabe

Kaution gegen Schlüssel: Worauf bei einer Wohnungsübergabe geachtet werden sollte, haben wir hier zusammengefasst. 

Vertragsunterzeichnung

Bevor der Mieter die Kaution nicht nachweislich hinterlegt hat, sollten Sie den Mietvertrag nicht unterschreiben. Beide Mietparteien müssen den Vertrag inklusive zusätzlicher Vereinbarung sowie das Übergabeprotokoll unterzeichnen. Erst dann sollten sämtliche Wohnungsschlüssel übergeben werden.

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Übergabeprotokoll

Nehmen Sie sich Zeit für die Wohnungsübergabe: Gehen Sie mit Ihrem Mieter durch die gesamte Immobilie und notieren Sie alle relevanten Dinge. Und zwar für jeden Raum: der Zustand von Fußboden, Wänden, Fenster und Türen. Außerdem gehören natürlich auch sämtliche Zählerstände, wie zum Beispiel für Wasser, Strom und Fernwärme in das Übergabeprotokoll.

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Personalien

Bitten Sie Ihren künftigen Mieter, eine Kopie des Personalausweises anzufertigen und mitzubringen oder lassen Sie sich den Personalausweis zur sicheren Identifizierung vorlegen. Laut Gesetz dürfen Sie als Vermieter selbst keine Kopie anfertigen. Das darf nur mit Einwilligung des Ausweisinhabers geschehen.

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Schlüsselübergabe

Auch die Anzahl der übergebenen Schlüssel muss im Abnahmeprotokoll festgehalten werden. Benötigt der Mieter weitere Schlüssel, muss das mitgeteilt und die zusätzliche Anzahl ebenfalls notiert werden.

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Haustechnik

Wasserhähne, Heizungen und WC-Spülungen sollten auf Funktion überprüft werden. Das gilt ebenso für sämtliche elektrische Geräte, die Bestandteil des Mietvertrags sind, sowie für Sicherungen und weitere Bestandteile der Haustechnik.

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Vermietung per Makler: Das Rundum-Sorglos-Paket

Wenn Sie Zeit und Nerven sparen möchten, empfiehlt es sich, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Er kann eine entscheidende Hilfestellung bei der Auswahl der Mieter geben.

Immobilie vermieten mit Makler

Bei der Vermietung Ihrer Immobilie können Sie sich Unterstützung durch einen Makler holen. Dieser übernimmt die teilweise mühevolle und zeitaufwendige Suche nach den passenden Mietern. Auch gehört es zu seinen Aufgaben, den richtigen Mietpreis zu ermitteln, die Immobilie zu bewerben, die Bonität von potentiellen Mietern zu prüfen und einen Mietvertrag anzufertigen. Die dabei anfallenden Kosten sollten Sie von Anfang an mit einplanen.

Mietverwaltung

Professionelle Mietverwaltung

Professionelle Mietverwaltung
Wer ein Mehrfamilienhaus sein Eigen nennt oder gar Immobilienkapitalanleger ist, sucht sich aufgrund der vielen zu betreuenden Wohn- oder Gewerbeeinheiten gerne professionelle Hilfe. Was aber zeichnet eine gute Mietverwaltung aus? Sie muss kompetent, effizient, kundenorientiert sein und die Wirtschaftlichkeit im Blick haben.

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