Ideal als Geldanlage und zur Altersvorsorge.

Eine Immobilie als Kapitalanlage.

Eine Immobilie als Kapitalanlage bringt für den Besitzer einige Vorteile mit sich, ganz davon abgesehen, dass man mit einer Immobilie in eine langfristige Wertanlage investiert: Wird die Immobilie vermietet, dienen die Mieteinnahmen als Zusatzrente im Alter. Zudem sind steuerliche Vorteile möglich. Was es beim Kauf einer Immobilie als Altersvorsorge zu beachten gibt, haben wir hier zusammengestellt.

Finanzierungsberatung
Mann beim Beratungsgespräch

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Tipps für Käufer einer Immobilie als Kapitalanlage

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, tätigt im wahrsten Sinne des Wortes eine Investition in die Zukunft. Die Rendite durch Mieteinnahmen oder einen späteren Verkauf wird durch die aktuelle Niedrigzinsphase besonders attraktiv.

Am einfachsten findet man Immobilien als Kapitalanlage in den großen Immobilienportalen im Internet, wie hier in der Wüstenrot Wohnwelt. Wenn es nicht gleich ein ganzes Mietshaus sein soll, sondern ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung, dann hilft auch Mundpropaganda. Gerade in beliebten Wohngegenden werden Häuser und Wohnungen oft gar nicht inseriert, sondern gehen direkt an einen Käufer aus dem Kreis der Nachbarn, Freunde oder Arbeitskollegen. Informieren Sie also Ihr Umfeld über Ihre Kaufabsichten oder beauftragen Sie einen Makler der Wüstenrot Immobilien GmbH mit der Suche.

Beim Kauf einer Immobilie, die als Geldanlage fungieren soll, ist ein genauer Blick auf Lage, Bausubstanz, Instandhaltung, Mieterstruktur, örtlicher Arbeitsmarkt, Verkehrsanbindung und vieles mehr empfehlenswert. Die größten Risiken bei einer Immobilie als Kapitalanlage, wenn sie vermietet werden soll, sind Leerstand, Renovierungskosten und Mietprozesse. Einsteigen sollte man in einer Niedrigzinsphase – also jetzt.

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So finden Sie die passende Immobilie als Kapitalanlage

Innenstadtwohnungen

Die Lage

Wer eine Immobilie als Kapital- oder Geldanlage erwerben will, muss noch genauer auf die Lage achten. Wichtige Kriterien für einen Standort mit Zukunft sind niedrige Arbeitslosigkeit, gleichbleibende oder wachsende Bevölkerung, gute Verkehrsanbindung, unbelastete Wohngegend, etc.

Zu den Standorten - wo wollen wir wohnen?
Altstadtwohnungen

Das Gebäude

Eine Immobilie ist dann eine gute Geldanlage, wenn die Bausubstanz solide und das Gebäude gepflegt ist, Fenster, Dämmung und Heizungsanlage modernisiert und damit die Energiekosten niedrig bzw. normal sind, die Wohnungszuschnitte und die Ausstattung aktuellen Bedürfnissen entsprechen, etc.

Zu den Baujahren eines Hauses
Paar bei Wohnungsbesichtigung

Aktuelle Miet- und Eigentumsverhältnisse

Problemmieter können das Investment zunichtemachen. Die Immobilie ist nur dann eine gute Kapitalanlage, wenn es keine größeren Probleme mit Mietrückständen, juristischen Auseinandersetzungen, Zwangsräumungen oder verwüsteten Wohnungen gibt.

Zum Kauf einer Eigentumswohnung

Immobilien vom Profi

Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH ist ein zuverlässiger Bauträger, erschließt neue Wohnräume und hat immer wieder attraktive Objekte vor allem in Ballungszentren in Deutschland anzubieten.

Einen Makler finden

Sprechen Sie über Ihre Traumimmobilie mit einem Makler der Wüstenrot Immobilien GmbH.

Meine Finanzen

Eine Immobilie als Geldanlage fürs Alter

Meist reicht die Rente nicht, um den Lebensstandard im Alter aufrecht zu erhalten. Ohne private Altersvorsorge klafft die Versorgungslücke. Eine Immobilie als Kapitalanlage mit den entsprechenden Mieteinnahmen kann eine ideale Geldanlage fürs Alter sein.
> Zur Immobilie als Altersvorsorge

Der Wüstenrot-Tipp für Ihre Kapitalanlage

Paar beim Beratungsgespräch

Eine vermiete Immobilie kann eine tolle Kapitalanlage sein. Denn eine vermietete Immobilie bietet Ihnen viele steuerliche Möglichkeiten: Als Vermieter versteuern sie die Kaltmiete und die auf die Mieter umgelegten Nebenkosten als zusätzliches Einkommen. Die in diesem Zusammenhang entstehenden Ausgaben können Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen:

- Zinsen für die Finanzierung
- Grundsteuer
- Unterhalts- und Erhaltungskosten

Lohnt sich der Kauf als Anlageobjekt?

Der Mietmultiplikator liefert Ihnen einen ersten Anhaltspunkt, ob die Immobilie eine gute Kapitalanlage ist oder nicht. Dabei gilt: Je kleiner das Ergebnis, desto wirtschaftlicher scheint die Immobilie zu sein. Denn je weniger Jahreskaltmieten benötigt werden, um den Kaufpreis zu erwirtschaften, desto besser. Aber Vorsicht: Bei Immobilien in schlechter Lage kann das Ergebnis verlockend niedrig sein, ohne dass die Immobilie wirklich eine gute Geldanlage ist. Eine attraktive, zukunftssichere Immobilie darf auch ein höheres Ergebnis liefern.

Die Formel lautet: Multiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmieten
Beachten Sie: Der Mietmultiplikator berücksichtigt keine Kaufnebenkosten, keine Betriebs- und Mietnebenkosten und auch keine Standortfaktoren. In der Rechnung werden nur Bruttozahlen verwendet. Damit liefert das Ergebnis einen groben Preisvergleich, sagt aber nichts über die tatsächlich zu erwartende Nettorendite aus.

Beispiel: Kostet eine Immobilie 400.000 Euro und erwirtschaftet im Jahr Mieteinnahmen in Höhe von 20.000 Euro, liegt der Mietmultiplikator bei 20. Erwirtschaftet man mehr Mieteinahmen, sinkt der Multiplikator. Die Immobilie scheint also wirtschaftlicher zu sein. Ist die Immobilie bei gleichen Einnahmen teurer, steigt auch der Multiplikator an.

Was können Sie sich leisten?

Machen Sie einen Kassensturz

Hier legen Sie fest, wieviel Geld Sie monatlich für die Kreditraten aufbringen können. Dabei hilft eine Haushaltsrechnung, bei der sämtliche Einnahmen und Ausgaben aufgelistet werden. Schränken Sie sich dabei nicht zu sehr ein. Wer hier zu knapp kalkuliert, läuft später Gefahr, die monatlichen Raten nicht mehr bezahlen zu können.

> Zum Haushaltsrechner

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Bauen Sie Eigenkapital auf

Baufinanzierer und Verbraucherschützer sind sich einig: 20 bis 30 Prozent der Kosten für den Kauf der Immobilie sollten durch Eigenkapital abgedeckt sein. Die meisten Banken verlangen den Eigenkapitalnachweis als Voraussetzung für eine Finanzierung. Es gibt inzwischen aber auch Vollfinanzierungen, also Finanzierungskonzepte ohne Eigenkapital. Die Faustformel lautet: Je höher das Eigenkapital ist, desto niedriger fallen die Zinsen aus. Übrigens: Auch Eigenleistungen werden als Eigenkapital anerkannt.

Ein Wüstenrot Bausparvertrag unterstützt Sie beim Sparen für die Zukunft.
> Bausparberatung

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Legen Sie den monatlichen Spielraum fest

Wenn Sie Ihre regelmäßigen Kosten aufgelistet haben, dann wissen Sie jetzt, wieviel Geld Ihnen monatlich zur Finanzierung Ihrer Immobilie übrig bleibt. Kalkulieren Sie aber auch hier lieber nicht zu knapp. Lassen Sie sich etwas Luft für Urlaube und nötige Anschaffungen wie beispielsweise ein neues Auto oder Rücklagen für das Studium der Kinder. Bedenken Sie, dass Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten auf viele Jahre festlegen und sich damit wohlfühlen müssen.

Unsere Finanzierungsberater helfen Ihnen gerne, hierbei das richtige Maß zu finden.
> Finanzierungsberatung

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Ermitteln Sie Ihr maximales Budget

Jetzt können Sie berechnen, wieviel Geld sie für die Immobilie als Kapitalanlage zur Verfügung haben. Die Kaufnebenkosten für beispielsweise Makler, Gutachter, Grunderwerbsteuer und Notar müssen Sie bei der Berechnung ebenfalls berücksichtigen. Auch Umbauten und Modernisierungsreparaturen sollten Sie einplanen.
> Budget berechnen

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Welche Kosten kommen auf Sie zu?

Paar prüft Kosten beim Immobilienkauf

Die Immobilie selbst

Die Preise für den Kauf einer gebrauchten Immobilie liegen in deutschen Ballungsgebieten zwischen durchschnittlich 2.083 EUR/ m² und 3.867 EUR/m². Nach dem Erwerb können Renovierungs- und Modernisierungskosten auf den neuen Immobilienbesitzer zukommen sowie Kosten für die Vermietung.

Das wesentliche Kriterium, ob die Immobilie sich als Kapitalanlage lohnt, ist die Nettorendite. Sie berücksichtigt Kaufnebenkosten, Darlehenszinsen, eventuelle Mietausfälle und gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahmen. Die Anschaffungskosten für die Immobilie als Kapitalanlage können übrigens steuerlich geltend gemacht werden – wenn auch nur zu einem geringen Teil. Da sich die Steuergesetzgebung ändern kann, sollten Steuervorteile kein Grund für die Investition sein. Ein steuerfreier Verkauf ist frühestens nach 10 Jahren möglich.

Die Kaufnebenkosten

Unter Kaufnebenkosten fallen Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbucheintrag, Maklerprovision sowie eventuelle Gutachterhonorare. Insgesamt sind es rund 5 bis 16% des Kaufpreises.
  • Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5%.
  • Rund 1% des Kaufpreises geht an den Notar.
  • 0,5% des Kaufpreises müssen für den Eintrag ins Grundbuch bezahlt werden.
  • Die Maklerprovision unterliegt regionalen Gepflogenheiten und beträgt maximal 7,14% des Kauf-preises.
  • Gutachterhonorare hängen stark davon ab, ob das Gutachten gerichtsfest sein muss oder nicht und welche Größe und welchen Verkaufswert die Immobilie hat. Bei einem Einfamilienhaus muss man mit 1.000 bis 3.000 EUR rechnen.
> Nebenkostenrechner

Die Finanzierung planen

Wenn Sie die richtige Immobilie zum Kaufen gefunden haben, dann benötigen Sie eine passende Finanzierung. Sichern Sie sich vor dem Notartermin eine verbindliche Finanzierungszusage. Aber unterschreiben Sie den Darlehensvertrag erst, wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist

Förderung vom Staat

Im Gegensatz zu selbstgenutztem Wohneigentum fördert der Staat den Kauf von Immobilien als Kapitalanlage nicht. Allerdings gibt es KfW-Förderprogramme für die energieeffiziente Modernisierung oder den altersgerechten Umbau.

Versicherungen für Eigenheimbesitzer und Vermieter

Wenn das Einkommen des Hauptverdieners aufgrund von Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Tod wegfällt, dann kann oft das Darlehen nicht mehr bedient werden. Mit den entsprechenden Versicherungen minimieren Sie die Risiken für sich und Ihre Familie.

Jetzt geht's los

Die Immobilie vermieten

Legen Sie die Miethöhe fest

Am besten angemessen! Eine zu hoch angesetzte Miete kann seriöse Interessenten abschrecken und Menschen mit mangelnder Bonität und fragwürdigen Absichten anziehen. In vielen Gegenden gilt eine Mietpreisbremse, die Sie beachten müssen.
> Zum Mietspiegel und Mietpreisbremse

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Suchen Sie einen Mieter

Die meisten Menschen suchen heute über die Immobilienportale im Internet. Platzieren Sie Ihre Anzeige also dort. Vereinbaren Sie kurzfristig Besichtigungstermine. Den besten Eindruck verschaffen Sie sich, wenn Sie Einzeltermine vereinbaren. Alternativ können Sie auch einen Makler damit beauftragen, passende Mieter für Sie zu finden.

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Entscheiden Sie sich für einen Mieter

Der ideale Mieter ist zahlungsfähig und zuverlässig. Um dies zu belegen, können Sie von den Interessenten Schufa-Auskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Einkommensnachweise und eine Selbstauskunft verlangen.
> Zu den Tipps für den Mietvertrag

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Kommunizieren Sie mit dem Mieter

Wenn das Mietverhältnis dauerhaft störungsfrei und harmonisch verlaufen soll, ist eine gute Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter nötig. Läuft alles reibungslos, dann beschränkt sich der Kontakt auf die Jahresabrechnung bzw. Betriebskostenabrechnung.

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Endlich wohnen

Modernisieren als Vermieter: Das gilt es zu beachten

Mann bei der Renovierung

Altbauten sind oft günstiger als ein neu gebautes Haus und häufig haben sie auch eine bessere Lage. Dafür kann nach dem Kauf der Immobilie eine Renovierung oder Modernisierung anstehen, um sie gut vermieten zu können und die Bausubstanz zu erhalten. Manche Modernisierungsmaßnahmen schreibt der Gesetzgeber auch vor. Dafür gibt es im Gegenzug Zuschüsse und zinsgünstige Kredite vom Staat.

Die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen können Vermieter auf die Miete umlegen - jährlich bis zu 11%. Aber Achtung: Das gilt nicht für Instandhaltungsreparaturen. Bei Modernisierungsmaßnahmen gelten überdies Regeln, an die sich Vermieter halten müssen.

Unsere starken Partner

Schöner Parkettboden im Wohnzimmer

Weil Wohnen mehr als Bauen ist, schafft Wüstenrot ein Netzwerk mit starken Partnern für Sie. Ob Inneneinrichtung, Modernisierung oder Energiesparen: Unsere Partner geben Ihnen wertvolle Tipps und Informationen.

Ebenfalls bieten die Partner Ihnen oftmals Sonderkonditionen an – wie aktuell unser Bodenexperte Parkett Direkt.